Dự án khu nhà ở thấp tầng và khu nhà biệt thự trong khu đô thị mới

Dự án khu nhà ở thấp tầng và khu nhà biệt thự trong khu đô thị mới, dự án Khu dân cư đô thị mới và nhà ở thấp tầng, xin cấp phép Khu dân cư đô thị mới và nhà ở thấp tầng, mẫu dự án đầu tư Khu dân cư đô thị mới và nhà ở thấp tầng, tiêu chuẩn thiết kế Khu dân cư đô thị mới và nhà ở thấp tầng, Quy hoạch Khu dân cư đô thị mới và nhà ở thấp tầng, mở Khu dân cư đô thị mới và nhà ở thấp tầng,

Mã SP:DA KNO dt
Giá gốc:150,000,000 vnđ
Giá bán:125,000,000 vnđ Đặt mua

MỤC LỤC

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU NHÀ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

I.1. Giới thiệu Nhà đầu tư

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình

I.3. Mô tả sơ bộ dự án

I.4. Thời hạn đầu tư:

I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án

I.6. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

II.1. Nền kinh tế Việt Nam

II.1.1. Tổng quan nền kinh tế Việt Nam 2018

II.1.2. Tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2018

II.1.3. Kết cấu dân số

II.1.4. Tập tính tiêu dùng

II.2. Thị trường nhà ở tại Việt Nam.

II.3. Nhu cầu nhà ở tại các khu đô thị lớn & Vùng kinh tế trọng điểm

II.4. Bối cảnh thị trường và định hướng phát triển đô thị đến năm 2020

II.5. Tổng quan về dân số và kinh tế xã hội tỉnh Bình Thuận và thị xã La Gi.

II.5.1. Tỉnh Bình Thuận

II.5.2. Vị trí địa lý

II.5.3. Điều kiện tự nhiên

II.5.4. Kinh tế xã hội thị xã La Gi

II.6. Phân tích nhu cầu nhà ở trên địa bàn tỉnh Bình Thuận và thị xã La Gi

II.6.1. Nhu cầu nhà ở trên địa bàn tỉnh Bình Thuận

Quy mô diện tích, dân số và mật độ dân số tỉnh Bình Thuận

II.6.2. Nhu cầu nhà ở trên địa bàn thị xã La Gi

II.7. Nhận định và phân tích tình hình thị trường bất động sản

II.7.1. Tình hình phát triển kinh tế

II.7.2. Thị trường bất động sản và các dự án đầu tư tại Bình Thuận năm 2018

CHƯƠNG III: MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

III.1. Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án

III.2. Mục tiêu đầu tư

III.3. Sự cần thiết phải đầu tư

III.4. Đánh giá chung về điều kiện xây dựng - những lợi thế và hạn chế:

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG

IV.1. Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm

IV.2. Phân tích địa điểm xây dựng dự án

IV.3. Nhận xét địa điểm xây dựng dự án

IV.4. Nhận xét chung về hiện trạng

CHƯƠNG V: QUY MÔ ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP QUY HOẠCH TỒNG THỂ

V.1. Hình thức đầu tư

V.2. Quy hoạch tổng thể dự án khu đô thị mới

V.2.1. Mục tiêu quy hoạch

V.2.2. Cơ cấu sử dụng đất

V.2.3. Quy hoạch thoát nước bẩn, rác thải và vệ sinh môi trường

V.2.4. Bản đồ tổng hợp đường dây đường ống

V.2.5. Mô tả đặc điểm công trình xây dựng

V.2.6. Hạ tầng kỹ thuật

CHƯƠNG VI: GIẢI PHÁP THIẾT KẾ CƠ SỞ

VI.1. Giải pháp thiết kế công trình

VI.1.1. Tiêu chuẩn áp dụng

VI.1.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc công trình và cảnh quan.

VI.1.3. Hạng mục nhà ở thấp tầng:

VI.1.4. Nhà ở liên kế:

VI.2. CÁC YÊU CẦU VỀ KỸ THUẬT

VI.2.1. Phương án kết cấu:

CHƯƠNG VII: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG

VII.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức

VII.2. Nhu cầu và phương án sử dụng lao động

VII.3. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành

CHƯƠNG VIII: PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH

VIII.1. Chương trình chuẩn bị việc thực hiện dự án.

VIII.2. Công tác đấu thầu.

VIII.3. Các công trình phục vụ thi công xây lắp:

VIII.4. Dự kiến tiến độ thực hiện dự án

VIII.5. Dự kiến kế hoạch đấu thầu của dự án

VIII.5.1. Dự kiến kế hoạch đấu thầu

VIII.5.2. Phần công việc không đấu thầu

VIII.5.3. Phần công việc chỉ định thầu:

VIII.5.4. Phần công việc cho cạnh tranh:

VIII.5.5. Phần đấu thầu:

VIII.6. Giải pháp thi công xây dựng

VIII.7. Hình thức quản lý dự án

CHƯƠNG IX: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, AT-PCCC

IX.1. Đánh giá tác động môi trường

IX.1.1. Giới thiệu chung

IX.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường

IX.1.3. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng

IX.1.4. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường

IX.1.5. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường

IX.1.6. Kết luận

IX.2. Các biện pháp phòng cháy chữa cháy

CHƯƠNG X: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

X.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư

X.2. Nội dung Tổng mức đầu tư

X.2.1. Chi phí xây dựng và lắp đặt

X.2.2. Chi phí thiết bị

X.2.3. Chi phí quản lý dự án

X.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm

X.2.5. Chi phí khác

X.2.6. Dự phòng phí

X.2.7. Lãi vay của dự án

CHƯƠNG XI: VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN

XI.1. Nguồn vốn đầu tư của dự án

XI.1. Tiến độ sử dụng vốn

CHƯƠNG XII: HIỆU QUẢ KINH TẾ - TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN

XII.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán

XII.2. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án

XII.3. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội

CHƯƠNG XIII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

XIII.1. Kết luận

XIII.2. Kiến nghị

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU NHÀ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

I.1. Giới thiệu Nhà đầu tư

- Tên công ty : Công ty TNHH X.I.U

- Địa chỉ : Số 1 ngõ 328 Nguyễn Trãi, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.

- Điện thoại :

- Đại diện : Bà Nguyễn Lương Thảo Chức vụ: Giám đốc

- Ngành nghề chính: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, xây dựng công trình kỹ thuật và dân dụng, môi giới bất động sản, đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản…

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình

- Tên công ty : Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương

- Địa chỉ : 28 B Mai Thị Lựu, phường ĐaKao, quận 1, Tp. HCM, Việt Nam

- Điện thoại : (028) 22142126; Fax: (028) 39118579

- Đại diện : Ông Nguyễn Văn Thanh Chức vụ: Giám Đốc

I.3. Mô tả sơ bộ dự án

- Tên dự án: Khu nhà ở biệt thự Tân Tiến

- Địa điểm: tại xã Tân Tiến, thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận

- Quỹ đất của dự án: 83,200 m²

- Mục tiêu đầu tư: Khu nhà ở biệt thự Tân Tiến được đầu tư xây dựng mới hoàn toàn theo mô hình là một khu đô thị hiện đại, trung tâm thương mại, dịch vụ, khu dân cư cao cấp, đảm bảo các yêu cầu về vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, an toàn giao thông, cảnh quan độ thị và văn minh đô thị, các công trình và cảnh quan sẽ được bố trí hài hoà tự nhiên phục vụ tốt nhu cầu của người dân với tiêu chuẩn cao cấp..

Tổng vốn đầu tư: 581,200,000,000 đồng

(Bằng chữ: Năm trăm tám mươi mốt tỷ hai trăm triệu đồng)

- Trong đó vốn chủ sở hữu của Công ty TNHH X.I.U là 190.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Một trăm chím mươi tỷ đồng), còn lại là vốn vay thương mại và vốn góp của các nhà đầu tư;

- Tiến độ thực hiện dự án:

+ Thời gian xây dựng: từ tháng 1 năm 2020 đến tháng 12 năm 2024.

+ Thời gian vận hành sản xuất kinh doanh: từ tháng 01 năm 2025.

- Hình thức đầu tư: đầu tư xây dựng mới

- Hình thức quản lý:

THUYẾT MINH TÍNH TOÁN NGHIÊN CỨU KHẢ THI DỰ ÁN

V/v. Mô hình tài chính Dự án Khu Nhà ở Biệt thự Tân Tiến

(Revision 01 - date: 22.05.2019)

I. Thông tin dự án

Tên Dự án: DỰ ÁN KHU NHÀ Ở BIỆT THỰ TÂN TIẾN

Địa điểm: xã Tân Tiến, thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận

Chủ dự án: CÔNG TY TNHH X.I.U

II. Số liệu

Các số liệu dưới đây cố gắng giả định để xây dựng được mô hình tính toán dự án có hiệu quả, đề nghị chủ đầu tư xem xét và xác nhận để bảo đảm tính khả thi của dự án.

1. Số liệu đất quy hoạch theo tổng hợp thiết kế 1/500;

2. Thuyết minh được phương án tài chính trong báo cáo nghiên cứu khả thi: đáp ứng các yêu cầu về đất đai, xây dựng và công việc phải thực hiện trong quy trình đầu tư xây dựng.

3. Tổng đầu tư (TMĐT): ở mức thấp nhất có thể, phù hợp với các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở;

- Giá đất theo Quyết định số 59/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 Ban hành quy định về bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019; Quyết định số 06/2019/QĐ-UBND ngày 14/02/2019 Ban hành hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận năm 2019

- Xây dựng theo Quyết định số 1291/QĐ-BXD, ngày 12/10/2018 của Bộ Xây dựng Công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2017. Tính trượt giá đến 2019 theo BSL

- Các số liệu khác tạm tính

- Một số nội dung chi phí gián tiếp có thể giảm.

4. Vốn chủ sở hữu bảo đảm tối thiểu 20%.

5. Tính giá bán bảo đảm hoàn vốn có chiết khấu tối đa 8 năm; thuyết minh được theo tình hình thị trường thực tế.

- Thời gian vay trung hạn 5 năm, lãi suất tạm tính 9,5%;

- Giá bán (đã bao gồm VAT, các khoản phí, lệ phí)

· Đất hạ tầng hoàn thiện

· Nhà 3 tầng phần thô

· Phương án 2: 2,1 triệu / m² nền, bao gồm chi phí đất, hạ tầng (phương án nội bộ chưa tính).

- Giá bán (đã bao gồm VAT, các khoản phí, lệ phí)

- Tăng giá bất động sản hàng năm: đất 5%, nhà 3%

6. Các số liệu khác là giả định, phân tích trên từng bảng biểu.

7. Các hạng mục trường học, trung tâm thương mại:

- Xem như tiểu dự án đầu tư kinh doanh theo thời hạn thuê đất

- Dự án bất động sản chuyển giao qua tiểu dự án hoạt động độc lập để kết thúc dự án bất động sản.

BẢNG SỐ LIỆU TÍNH DỰ ÁN ^{^}

TT	Nội dung	Giá trị	Ghi chú
1.	Thuế suất VAT	10%
2.	Lãi suất vay / năm	9,5%
3.	Thời gian vay tối đa Ân hạn giai đoạn xây dựng	5 năm
4.	Chi phí đền bù, hỗ trợ	2 tỷ/ha	tạm tính
5.	Phần đền bù	60.000 đ/m2
6.	Chuyển mục đích sang đất ở	500.000 đ/m2	Giá đất: PL9.B.I.1 x hs: 4,38
7.	Nộp tiền thuê đất trung tâm thương mại 1 lần (70%), 50 năm	300.000 đ/m2	PL9.B.I.2.A.1.4 x hs: 1,01
8.	Chi phí xây dựng nhà đơn lẻ Theo suất đầu tư 2017; mã 11120.03	6.270.000 đ/m2	Bao gồm VAT
9.	Chi phí xây dựng nhà biệt thự Theo suất đầu tư 2017; mã 11120.04	7.610.000 đ/m2	Bao gồm VAT
10.	Tỷ lệ giá trị phần xây nhà thô / tổng chi phí	45%
11.	Chi phí xây trường mẫu giáo Vận dụng mã 11211.04, Bq 18 m2/hs	45.760.000 đồng/hs	Bao gồm VAT
12.	Chi phí xây trung tâm thương mại Suất đầu tư 2017, Mã 11260.01	5.890.000 đồng/m2	Bao gồm VAT
13.	Tăng giá xây dựng theo suất đầu tư đến thời điểm lập dự án	6%	Từ 12/2017
14.	Giá chuyển nhượng đất bình quân	4.500.000 đ/m2	Tham khảo giá thị trường
15.	Tăng giá đất hàng năm	5%
16.	Giá bán nhà phần thô bình quân	4.000.000 đ/m2
17.	Tăng giá nhà hàng năm	3%
18.	Tỷ lệ huy động vốn của nhà đầu tư mua nhà đất (tạm ứng trước 01 năm)	50%	Tối đa 70%
19.	Trả chậm sau khi bàn giao nhà đất (chậm tối đa 01 năm)	5%

III. Công cụ tính toán

Dự án được tính toán và xử lý thông tin trên cơ sở chương trình của tác giả Đỗ Thành Nhân (phone: 0986.522.046, email: lynxdo@gmail.com):

- Chương trình Hỗ trợ phân tích dự án đầu tư Lynxdo SAOIP (Program Support analysis of investment projects), số 3644/2017/QTG, ngày 21/7/2017.

- Chương trình Phân tích độ nhạy và đánh giá rủi ro dự án Lynxdo SARAP (Programe Sensitivity analysis and project risk assessment), số 3468/2017/QTG, ngày 21/7/2017.

IV. Danh mục bảng biểu

TT	TÊN BẢNG BIỀU
1.	Bảng 0. TÓM TẮT HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN
2.	Bảng 1. TỔNG HỢP CHI PHÍ DỰ ÁN
3.	Bảng 1.1. CHI PHÍ XÂY LẮP
4.	Bảng 1.1.2. ĐẦU TƯ TRƯỜNG HỌC
5.	Bảng 1.1.3. ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI
6.	Bảng 1.5. CHI PHÍ VỀ ĐẤT DỰ ÁN
7.	Bảng 1.6. PHÂN BỔ CHI PHÍ ĐẦU TƯ VÀO SẢN PHẨM
8.	Bảng 1.8. BẢNG CHỈ TIÊU QUY HOẠCH KIẾN TRÚC KHU NHÀ Ở
9.	Bảng 2.1. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO KHỐI LƯỢNG CÔNG VIỆC
10.	Bảng 2.2. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO NGUỒN VỐN VÀ LÃI VAY GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG
11.	Bảng 2.5. PHÂN TÍCH NHU CẦU VỐN LƯU ĐỘNG
12.	Bảng 3. TỔNG HỢP THU - CHI CỦA DỰ ÁN
13.	Bảng 3.A.1. PHÂN TÍCH GIÁ BÁN SẢN PHẨM NHÀ Ở
14.	Bảng 3.A.2. PHÂN TÍCH KẾ HOẠCH KINH DOANH NHÀ Ở
15.	Bảng 3.A.3. PHÂN TÍCH GIÁ BÁN LÔ CĂN HỘ HÀNG NĂM
16.	Bảng 3.A.4. PHÂN TÍCH DOANH THU BÁN LÔ CĂN HỘ
17.	Bảng 3.A.5. PHÂN TÍCH DÒNG TIỀN BÁN CĂN HỘ
18.	Bảng 3.B.3. TÍNH LÃI VAY DỰ ÁN
19.	Bảng 3.C. KẾT QUẢ KINH DOANH & THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP
20.	Bảng 4.2. HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN (DÒNG TIỀN)
21.	Bảng 5.1. KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VAY

V. Thuyết minh phương pháp tính dự án

Dòng thông tin tính toán dự án theo tuần tự các bảng biểu đánh số thứ tự tăng dần. Các hệ số, thông số đầu vào tính toán được liên kết từ BẢNG THÔNG TIN TÓM TẮT

Mối quan hệ thông tin xử lý số liệu các bảng biểu như sau:

Bảng 0. TÓM TẮT HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN

Tóm tắt thông tin của Dự án, bao gồm thông tin về đầu tư và hiệu quả đầu tư chủ phục vụ cho người viết thuyết minh báo cáo nghiên cứu khả thi

Bảng 1. TỔNG HỢP CHI PHÍ DỰ ÁN, gồm:

A. Chi phí đầu tư

- Chi phí xây lắp: được liên kết từ Bảng 1.1. CHI PHÍ XÂY DỰNG;

- Chi phí thiết bị: được liên kết từ Bảng 1.2. CHI PHÍ THIẾT BỊ. (không sử dụng)

Dự án này có phần chi phí thiết bị trong xây dựng trường học, tuy nhiên tỷ lệ nhỏ nên đưa toàn bộ vào phần xây lắp.

- Chi phí quản lý dự án, Chi phí tư vấn đầu tư, Chi phí khác: tính trên cơ sở định mức các văn bản, gồm: Quyết định 79/QĐ-BXD, Thông tư 329/2016/TT-BTC; Thông tư 09/2016/TT-BTC; Thông tư 210/2016/TT-BTC; Nghị định 63/2014/NĐ-CP; Thông tư 258/2016/TT-BTC. …

Tính lại chi phí theo khả năng thực tế phù hợp với BCNCKT; cột “Hệ số” quy đổi từ giá trị thực tế và giá trị cho phép.

- Chi phí không có định mức: tạm tính hoặc theo báo giá.

- Chi phí dự phòng: 10%

- Chi phí quyền sử dụng đất: liên kết từ Bảng 1.6. PHÂN BỔ CHI PHÍ ĐẦU TƯ VÀO SẢN PHẨM.

Ghi chú: cột [Hệ số] tỷ lệ thực hiện của chủ dự án so với định mức nhà nước

B. Tổng vốn đầu tư

- Phần A+: tổng các mục I-:-VI

- Lãi vay giai đoạn xây dựng: liên kết từ Bảng 2.2. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO NGUỒN VỐN VÀ LÃI VAY GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG

- Vốn lưu động: liên kết từ Bảng 2.5. PHÂN TÍCH NHU CẦU VỐN LƯU ĐỘNG

C. Nguồn vốn đầu tư

- Vốn chủ sở hữu: tính tỷ lệ chi phí chi phí (C1.1) đầu tư (phần A), cộng với lãi vay và vốn lưu động. Đáp ứng điều kiện vốn chủ sở hữu Vcsh=20% tổng vốn đầu tư.

- Vốn huy động (tạm ứng bán hàng), và

- Vốn vay liên kết từ liên kết từ Bảng 2.2. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO NGUỒN VỐN VÀ LÃI VAY GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG.

Bảng 1.1. CHI PHÍ XÂY LẮP

Các hạng mục chính vận dụng theo suất đầu tư của Bộ Xây dựng ⁽⁾

I. Xây dựng nhà: tính theo suất đầu tư (xem BSL)

- Khối lượng: diện tích sàn liên kết từ Bảng 1.8. BẢNG CHỈ TIÊU QUY HOẠCH KIẾN TRÚC KHU NHÀ Ở

- Đơn giá: theo suất đầu tư chưa bao gồm VAT, tính trượt giá và chỉ tính phần xây thô.

II. Công trình công cộng, sinh hoạt chung: tính theo suất đầu tư (xem BSL)

- Khối lượng: bằng diện tích đất; liên kết từ Bảng 1.5. CHI PHÍ VỀ ĐẤT DỰ ÁN, phần II.

- Đơn giá: theo suất đầu tư chưa bao gồm VAT, tính trượt giá.

III. Công trình hạ tầng:

- Khối lượng theo quy hoạch

- Đơn giá: tạm tính theo thị trường

Bảng 1.2. CHI PHÍ THIẾT BỊ

(không sử dụng: tỷ lệ nhỏ, nhập vào phần xây lắp)

Bảng 1.1.2. ĐẦU TƯ TRƯỜNG HỌC

Xác định chi phí đầu tư và giá trị chuyển giao.

I. Tổng chi phí trường học: liên kết số liệu từ Bảng 1.5. CHI PHÍ VỀ ĐẤT DỰ ÁN

II. Chuyển nhượng trường học:

- Nhập [năm chuyển nhượng dự kiến] (phù hợp với mốc hoàn thành trong Bảng 2.1. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO KHỐI LƯỢNG CÔNG VIỆC; và Bảng 3. TỔNG HỢP THU - CHI CỦA DỰ ÁN)

- Nhập [Tổng lợi nhuận / vốn đầu tư]

Dự án: chuyển nhượng vào năm thứ 5; Tổng lợi nhuận / vốn đầu tư: 10%

Chương trình sẽ tính giá bán theo: tỷ lệ tăng giá hàng năm của Phần đất và Phần xây lắp.

Bảng 1.1.3. ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI

Xác định chi phí đầu tư và giá trị chuyển giao.

I. Tổng chi phí Trung tâm thương mại: liên kết số liệu từ Bảng 1.5. CHI PHÍ VỀ ĐẤT DỰ ÁN

II. Chuyển nhượng TT thương mại:

- Nhập [Tổng lợi nhuận / vốn đầu tư]

Dự án: chuyển nhượng vào năm thứ 5; Tổng lợi nhuận / vốn đầu tư: 7%

Chương trình sẽ tính giá bán theo: tỷ lệ tăng giá hàng năm của Phần đất và Phần xây lắp.

Bảng 1.5. CHI PHÍ VỀ ĐẤT DỰ ÁN

I. Chi phí đền bù, chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Diện tích: theo đất quy hoạch dự án

- Đơn giá: tạm tính

II. Đất quy hoạch cho dự án: theo bản vẽ quy hoạch 1:500

Bảng 1.6. PHÂN BỔ CHI PHÍ ĐẦU TƯ VÀO SẢN PHẨM

Sản phẩm dự án là nhà đất ở, trường mẫu giáo và trung tâm thương mại. Bảng này phân bổ chi phí đầu tư vào từng loại sản phẩm để có cơ sở xác định chi phí chuyển nhượng.

- Đền bù, chuyển nhượng, tái định cư: liên kết Bảng 1.5. CHI PHÍ VỀ ĐẤT DỰ ÁN

- Chuyển mục đích sang đất ở; Tiền thuê đất thương mại dịch vụ 1 lần:

+ Khối lượng: liên kết Bảng 1.5.

+ Đơn giá: xem BSL

- Chi phí đầu tư dự án (không bao gồm đất, vốn lưu động); Chi phí xây lắp trực tiếp: liên kết từ Bảng 1. TỔNG HỢP CHI PHÍ DỰ ÁN

- Đầu tư vào hạ tầng công cộng: liên kết từ Bảng 1.1. CHI PHÍ XÂY LẮP

- Tổng chi phí phân bổ đầu tư vào hạ tầng công cộng: bao gồm chi phi hạ tầng và chi phí hình thành tài sản cố định để phân bổ vào chi phí đất kinh doanh, dịch vụ.

- Phân bổ chi phí về đất vào đất kinh doanh, dịch vụ: xác định chi phí đầu tư bình quân vào đất, đối với đất ở, trường mẫu giáo và trung tâm thương mại.

- Chi phí đầu tư bình quân 1m2 sàn xây dựng: xác định chi phí đầu tư bình quân / 1 m² sàn xây dựng đối với nhà ở, trường mẫu giáo và trung tâm thương mại.

Bảng 1.8. BẢNG CHỈ TIÊU QUY HOẠCH KIẾN TRÚC KHU NHÀ Ở

Phần đất kinh doanh nhà ở theo số liệu quy hoạch

Bảng 2.1. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO KHỐI LƯỢNG CÔNG VIỆC

- Hạng mục công việc:

+ Công tác xây dựng: liên kết từ Bảng 1.1. CHI PHÍ XÂY LẮP

+ Các công tác khác: liên kết từ Bảng 1. TỔNG HỢP CHI PHÍ DỰ ÁN

- Kế hoạch được lập theo năm;

Giả định thời gian thực hiện đầu tư là 5 năm; trong đó:

+ năm 1 hoàn thành công tác chuẩn bị đầu tư;

+ năm 2 đến năm 5 là hoàn thành công tác xây lắp theo nhu cầu kinh doanh, phân bổ đều trong 3 năm.

+ Tương ứng với “Tiến độ thực hiện (%)” là “Tiến độ tài chính (triệu đồng)”

Bảng 2.2. Bảng 2.2. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO NGUỒN VỐN VÀ LÃI VAY GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG

Bảng này đưa ra kế hoạch giải ngân vốn vay và vốn của chủ đầu tư. Tính lãi vay giai đoạn đầu tư.

- Nhu cầu vốn đầu tư: liên kết từ Bảng 2.1. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO KHỐI LƯỢNG CÔNG VIỆC

- Vốn tự có chủ đầu tư: liên kết từ Bảng 1. TỔNG HỢP CHI PHÍ DỰ ÁN, được ưu tiên sử dụng khi chưa có cá nguồn vốn khac. Trong đó: năm 1 giai đoạn chuẩn bị đầu tư: 100%

- Vốn huy động: liên kết từ Bảng 3.A.5. BẢNG PHÂN TÍCH DÒNG TIỀN, chọn một trong 2 phương thức:

+ hoặc tiền Tạm ứng (đặt cọc): tiền khách hàng tạm ứng

+ hoặc tiền Dòng tiền bán hàng: cùng một thời điểm có 3 dòng tiền, gồm (1) Tạm ứng (đặt cọc); (2) Tiền thanh toán lúc mua hàng, và (3) Tiền trả mua hàng (thanh toán sau).

Dự án chọn Tạm ứng (đặt cọc) để chủ động dòng tiền.

- Vốn vay trong kỳ: nhu cầu vay để bảo đảm nguồn vốn đầu tư theo tiến độ.

- Tiền lãi chủ đầu tư trả trong kỳ (từ nguồn vốn của chủ đầu tư): tiền lãi phải trả trong giai đoạn xây dựng. Liên kết từ Bảng 3.B.3. TÍNH LÃI VAY DỰ ÁN.

- Tổng vốn huy động: xác định tổng đầu tư vốn cố định lũy kế.

Ghi chú:

- Các nguồn vốn theo thứ tự ưu tiên: Vốn tự có chủ đầu tư; Vốn huy động khách hàng; Vốn vay.

- Tương ứng với từng Phương án đầu tư mà cơ cấu nguồn vốn và thời gian huy động vốn khác nhau.

Bảng 2.5. NHU CẦU VỐN LƯU ĐỘNG

- Vốn lưu động ứng trước cho giai đoạn kinh doanh. Liên kết với Năm 2⁽⁾ Bảng 3. DOANH THU - CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH

Bảng 3. TỔNG HỢP THU - CHI CỦA DỰ ÁN

A. TỔNG THU DỰ ÁN

Tổng các nguồn thu của dự án là các dòng tiền thu vào từ việc bán các sản phẩm: nhà đất ở, trường học, trung tâm thương mại

- Bán nhà ở thu tiền 3 giai đoạn: tạm ứng (50% trước 01 năm), trả tiền lúc giao nhà, nợ làm giấy tờ (5% sau 01 năm). Xem các hệ số ở BSL

- Bán trường học, trung tâm thương mại: thu tiền ngay

1.1. “Dòng tiền nhà đất ở”: liên kết theo năm từ “Dòng tiền bán hàng” thực tế của Bảng 3.A.5. PHÂN TÍCH DÒNG TIỀN BÁN CĂN HỘ

1.2. “Doanh thu bán nhà đất”: liên kết theo năm từ Bảng 3.A.4. PHÂN TÍCH DOANH THU BÁN LÔ CĂN HỘ

3. “~~Chuyển nhượng trường học~~~~”: liên kết~~ ~~Bảng 1.1.2. ĐẦU TƯ TRƯỜNG HỌC~~~~; giả định chuyển nhượng năm thứ~~ 5 ~~dự án để bảo đảm cho dân cư đến có chỗ học. Kinh doanh trường học độc lập.~~

4. “~~Chuyển nhượng đất hỗn hợp~~~~”: theo giá bán nhà bình quân, chuyển nhượng năm thứ~~ 8~~, tính theo tỷ lệ tăng giá nhà đất.~~

2. 22. Trường mẫu giáo: liên kết Bảng 1.1.2. ĐẦU TƯ TRƯỜNG HỌC

2. 23. Trung tâm thương mại: liên kết Bảng 1.1.3. ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI

B. TỔNG CHI PHÍ DỰ ÁN

I. Chi giai đoạn đầu tư: tổng chi phí của nguồn vốn thực hiện dự án. Liên kết theo năm với Bảng 2.2. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO NGUỒN VỐN VÀ LÃI VAY GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG

II. Chi giai đoạn kinh doanh:

1. Các chi phí: Chi quản lý và hoạt động của doanh nghiệp; Chi bán hàng; Chi tiếp thị quảng cáo; Chi bảo lãnh tạm ứng; Chi phí khác: tỷ lệ với dòng tiền thu thực tế A.a.

2. Chi bảo trì, sửa chữa; Chi bảo hiểm tài sản; Lệ phí trước bạ: tỷ lệ với Doanh thu bán hàng A.b.

Ghi chú: các chi phí trên theo thỏa thuận

3. Chi trả lãi vay: liên kết từng năm với Bảng 3.B.3. TÍNH LÃI VAY DỰ ÁN, “Trả lãi vay giai đoạn kinh doanh”

Ghi chú: “Trả lãi vay giai đoạn đầu tư” được đưa vào phần B.I.

4. Thuế giá trị gia tăng nộp: được khấu trừ (“Nộp thuế VAT cho doanh thu” - “Khấu trừ thuế VAT chi phí”)

- Thuế VAT Chuyển nhượng lô căn hộ: liên kết theo từng năm từ “tiền hạ tầng” Bảng 3.A.4. PHÂN TÍCH DOANH THU BÁN NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT; thuế suất 10%

- Thuế VAT Chuyển nhượng đất giáo dục: liên kết Bảng 1.1.2. ĐẦU TƯ TRƯỜNG HỌC.

- Thuế VAT Chuyển nhượng đất hỗn hợp: tỷ lệ tương tự như thuế bán căn hộ.

- Khấu trừ thuế VAT chi phí: liên kết theo từng năm Bảng 2.1. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO KHỐI LƯỢNG CÔNG VIỆC; giả định thuế VAT được hoàn ngay trong năm theo ý kiến của chủ dự án.

(ghi chú: bài toán tối ưu là phân bổ giá bán vào nhà và đất để giảm thuế VAT, tuy nhiên giá bán không thấp hơn giá xây dựng)

C. Các chỉ số khác

Lợi nhuận trước thuế, Thuế TNDN phải nộp, lợi nhuận sau thuế: liên kết theo năm với Bảng 3.C. KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH

Bảng 3.A.1. BẢNG PHÂN TÍCH GIÁ BÁN SẢN PHẨM NHÀ Ở

Làm cơ sở để tính doanh thu và hiệu quả đầu tư dự án.

Các số liệu về đất đai, diện tích, quy mô xây dựng: từ quy hoạch và thiết kế cơ sở.

Ở bảng này, cần xác định giá bán trong “Đơn giá bán (m2)”, chuyển nhượng nhà đất theo từng khu trên từng đơn vị diện tích.

Phần đất tính đơn giá trên diện tích đất được cấp quyền sử dụng; phân bổ theo giá đất và giá đầu tư hạ tầng để khấu trừ thuế VAT.

Hệ số lợi thế: tạm xác định (sau này cập nhật chính thức)

Phần nhà tính đơn giá trên diện tích sàn và đơn giá xây dựng (phần thô).

Giá được tính theo năm đầu tiên; dự báo nhà đất tăng hàng năm sẽ có biến động giá. Chương trình sẽ xác định giá nhà (căn hộ) cho nhiều năm.

Chi phí phân bổ vào từng m2 đất được kinh doanh tính theo Bảng 1.7. CHI PHÍ VỀ ĐẤT DỰ ÁN.

Giá bán dự kiến theo BẢNG THÔNG TIN TÓM TẮT CHUNG - Giá bán ra bình quân

Dữ liệu mô hình tính toán là giả định.

Giá bán giả định cho năm đầu tiên của dự án ở mức thấp bảo đảm dự án hoàn vốn có chiết khấu. Giá bán theo giá bình quân tỷ lệ với hệ số lợi thế.

1. Phương án 2: giá bán 2,1 triệu / m²; trong đó

- đất 1,0 triệu / m² đất được cấp Giấy chứng nhận

- hạ tầng: 1,1 triêu / m² đất được cấp Giấy chứng nhận

Trên cơ sở giá bán bình quân toàn dự án phân bổ vào “hệ số lợi thế” từng khu đất để tính đơn giá bán từng m² và từng lô tương ứng.

Số liệu ở bảng này đưa vào nhiều bảng khác trong hệ thống.

Bảng 3.A.2. BẢNG PHÂN TÍCH KẾ HOẠCH KINH DOANH NHÀ Ở

Dự báo kế hoạch bán hàng để xác định dòng tiền.

Về nguyên tắc: có kế hoạch bán hàng sẽ lên kế hoạch đầu tư xây dựng (nếu chủ dự án yêu cầu). Hiện tại kế hoạch bán hàng độc lập với tiến độ xây dựng ở Bảng 2.1. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO KHỐI LƯỢNG CÔNG VIỆC.

Ở bảng này, chỉ cập nhật kế hoạch bán hàng hàng năm. Số liệu từ đây sẽ chuyển qua những bảng khác.

Bảng 3.A.3. BẢNG PHÂN TÍCH GIÁ BÁN LÔ CĂN HỘ HÀNG NĂM

Bảng này phân tích giá bán căn hộ của dự án, dựa trên các số liệu

Giá đất, giá nhà năm 1 liên kết từ giá đất, giá nhà tương ứng từng loại căn hội tại Bảng 3.A.1. BẢNG PHÂN TÍCH GIÁ BÁN SẢN PHẨM NHÀ Ở

Từ năm thứ 2 trở đi giá nhà đất tăng theo hệ số “Giá đất tăng” và “Giá nhà tăng” chung. Tạm tính, hàng năm: nhà đất tăng giá theo BSL.

Giá căn hộ bao gồm giá hạ tầng, giá đất và thuế VAT của giá hạ tầng.

Bảng 3.A.4. PHÂN TÍCH DOANH THU BÁN LÔ CĂN HỘ

- Giá căn hộ được xác định từ:

+ Số lượng căn hộ bán ra trong năm Bảng 3.A.2. BẢNG PHÂN TÍCH KẾ HOẠCH KINH DOANH NHÀ Ở

+ nhân (x) với đơn giá căn hộ theo từng loại căn hộ, liên kết theo từng năm với Bảng 3.A.3. BẢNG PHÂN TÍCH GIÁ BÁN NHÀ HÀNG NĂM

- Cấu thành giá căn hộ bao gồm: tiền đất, tiền hạ tầng; tính toán tỷ lệ giá hạ tầng để tính thuế VAT phải nộp. Liên kết theo từng năm với Bảng 3.A.3. BẢNG PHÂN TÍCH GIÁ BÁN NHÀ HÀNG NĂM

Bảng 3.A.5. BẢNG PHÂN TÍCH DÒNG TIỀN BÁN CĂN HỘ

Quy trình bán căn hộ gồm: đặt cọc, thanh toán, nợ lại để hoàn chỉnh thủ tục pháp lý nhà đất.

Trên cơ sở doanh thu bán nhà từ Bảng 3.A.4. PHÂN TÍCH DOANH THU BÁN NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. Tương ứng với đó là các dòng tiền, được Chương trình SAOIP tính ra:

1. Dòng tiền tạm ứng (đặt cọc): tạm ứng theo tỷ lệ ở BSL

2. Dòng tiền thanh toán sau (nợ giấy tờ): theo tỷ lệ ở BSL.

3. Dòng tiền thanh toán ngay: doanh thu trừ (tạm ứng + thanh toán sau)

4. Dòng tiền bán hàng là dòng tiền thực nhận của chủ dự án trong từng thời điểm, bao gồm (và/hoặc) 3 dòng tiền trên.

Bảng 3.B.3. TÍNH LÃI VAY THỜI GIAN HOẠT ĐỘNG

Tạm tính thời gian vay: theo các điều kiện ở BSL

(Ghi chú: chương trình hỗ trợ xác định thời gian ân hạn, trả nợ vay phù hợp với tiến độ đầu tư và kế hoạch kinh doanh dự án)

- Vay trong năm: đáp ứng nhu cầu đầu tư. Liên kết theo từng năm với Bảng 2.2. GIẢI NGÂN CÁC NGUỒN VỐN VÀ LÃI VAY GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG

- Trả lãi: trên số dư bình quân tiền gốc vay trong năm;

- Tổng trả nợ: bao gồm gốc và lãi;

Phân tích trả lãi và gốc vay làm 2 giai đoạn:

- Giai đoạn đầu tư: được ân hạn, chỉ trả lãi không trả gốc. Lãi đưa vào chi phí đầu tư tạo tài sản.

- Giai đoạn kinh doanh: trả lãi và gốc. Đưa vào chi phí kinh doanh để thu hồi.

Bảng 3.C. KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH

Xác định thuế thu nhập doanh nghiệp

Số liệu đầu vào liên kết từng năm với Bảng 3. DOANH THU - CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH

- Tổng nguồn thu: Giai đoạn đầu tư + Doanh thu bán hàng.

- Tổng chi phí: TỔNG CHI DỰ ÁN

- Lợi nhuận trong kỳ: thu – chi

- Lãi gộp tính thuế: Lợi nhuận trong kỳ trừ lỗ năm trước (nếu có);

Bảng 3.C. KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH

- Kết quả kinh doanh: liên kết theo từng năm từ Bảng 3. DOANH THU - CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG.

- Thuế suất thuế Thu nhập doanh nghiệp được tính trên cơ sở được ưu đãi đầu tư đề xuất tối đa theo quy định về ưu đã đầu tư của dự án.

- Thuế Thu nhập doanh nghiệp tính thuế sau khi trừ hết lỗ lũy kế những năm trước.

Chương trình sẽ chạy để tính ra thuế suất dựa trên bảng dữ liệu ưu đãi đầu tư về thuế TNDN.

Bảng 4.1. KHẤU TRỪ ƯU ĐÃI ĐẦU TƯ

Danh mục các ưu đãi đầu tư dự kiến, dữ liệu nào có sẽ đưa vào tính toán trong phương án tài chính.

Bảng 4.2. HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN (DÒNG TIỀN)

Bảng này tính hiệu quả đầu tư tổng thể dự án, tính toán Dòng tiền thuần có chiết khấu; dòng tiền thuần không chiết khấu; các chỉ số tài chính: NPV, IRR, PI, thời gian hoàn vốn (PP) có chiết khấu và hoàn vốn không chiết khấu.

I. Dòng tiền chi (ngân lưu ra), bao gồm:

Tổng vốn đầu tư cố định, Thuế thu nhập doanh nghiệp: liên kết từng năm với Bảng 3. DOANH THU - CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH

II. Dòng tiền thu (dòng ngân lưu vào)

Dòng tiền thu dự án: liên kết từng năm với “Bảng 3. DOANH THU - CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH”

Phương pháp tính từ các hàm tài chính của Excel và hàm tự tạo của Chương trình Lynxdo SAOIP.

Bảng 5.1. KẾ HOẠCH TRẢ NỢ

Chương trình tính khả năng trả nợ gốc của dự án.

Với giả định: ưu tiên tất cả nguồn thu tích lũy để bảo đảm khả năng trả nợ.

Số liệu liên kết và tính toán tương tự như Bảng 4.2.

Nguồn để trả nợ:

- Lợi nhuận sau thuế: liên kết từng năm với Bảng 3.C. KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH

Theo tính toán dự án bảo đảm khả năng trả nợ.

Bảng 5.2. THU HỒI VỐN, PHÂN CHIA LỢI NHUẬN VÀ ĐẦU TƯ

Nhà đầu tư thu hồi vốn đầu tư dự án. Tuy nhiên, Dự án chưa xác định mô hình doanh nghiệp quản lý dự án và cơ cấu phân chia lợi nhuận để thu hồi vối của các cổ đông góp vốn thực hiện dự án.

Giả định: Tất cả các nhà đầu tư đều có quyền và nghĩa vụ như nhau tương ứng với vốn góp. Dự án ưu tiên trả nợ cho ngân hàng và không trích lập các quỹ cho doanh nghiệp dự án.

~~Bảng này Thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận và Thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao để nhà đầu tư tham khảo.~~

Bảng 5.1.A. PHÂN TÍCH KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VAY

Đưa ra dòng tiền thực trên cơ sở đầu tư và hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh đã xác định để tính toán khả năng trả nợ và thời gian thu hồi vốn thực tế của nhà đầu tư sau khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính: trả nợ gốc và lãi vay dài hạn, nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, trả lãi vay ngắn hạn. Khoản tiền tích lũy được nhà đầu tư thu hồi vốn tự có của doanh nghiệp.

- ~~Tổng nguồn trả nợ~~~~, bao gồm:~~

+ ~~Nguồn tiền khấu hao: liên kết theo từng năm từ~~ ~~Bảng 3.B.2. TÍNH KHẤU HAO VÀ ĐẦU TƯ~~;

+ ~~Lợi nhuận sau thuế: liên kết theo từng năm từ~~ ~~Bảng 3.C. KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH – Lợi nhuận thuần~~ ~~chưa trích lập quỹ.~~

+ ~~Vốn lưu động: vốn lưu động còn lại sau khi chi phí lãi vay giai đoạn xây dựng, liên kết từ~~ ~~Bảng 2.2. TIẾN ĐỘ TÀI CHÍNH VÀ LÃI VAY GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG~~

~~+ Hỗ trợ đầu tư và hoàn thuế:~~ ~~liên kết theo từng năm từ~~ ~~Bảng 4.1. KHẤU TRỪ ƯU ĐÃI ĐẦU TƯ~~

~~+ Tiền tích lũy năm trước: lấy từ~~ ~~Dòng tiền tích lũy~~ ~~năm trước liền kề.~~

~~+ Thu lãi tiền gửi tích lũy: giả định tiền tích lũy được gửi tiết kiệm với lãi suất thấp hơn lãi suất vay không kỳ hạn theo hệ số~~ ~~Bảng 2.6.1: Bảng số liệu phân tích tài chính dự án~~.

- ~~Tổng trả nợ và đầu tư~~~~, bao gồm:~~

+ ~~Trả nợ gốc (thời hạn~~ ~~sau khi ân hạn~~)~~: liên kết theo từng năm từ~~ ~~Bảng 3.B.3. TÍNH LÃI VAY THỜI GIAN HOẠT ĐỘNG;~~

~~+ Chi đầu tư:~~ ~~liên kết theo từng năm từ~~ ~~Bảng 3.B.2. TÍNH KHẤU HAO VÀ ĐẦU TƯ –~~ ~~nội dung:~~ ~~Đầu tư thêm trong kỳ~~

+ ~~Chi lãi vay vốn ngắn hạn: lãi vay phải trả để vay ngắn hạn bù đắp vào khoản âm của dòng tiền~~ ~~Tiền tích lũy năm trước~~ ~~nếu < 0. Lãi suất vay ngắn hạn theo hệ số~~ ~~Bảng 2.6.1: Bảng số liệu phân tích tài chính dự án~~.

- ~~Trích lập các quỹ~~ ~~…: liên kết từng năm với~~ ~~với~~ ~~Bảng 3.C. KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH~~

- ~~Dòng tiền tích lũy~~~~: sau khi trả tất cả các khoản nợ và đầu tư (nếu có).~~

Dòng tiền tích lũy sau khi trích các quỹ sẽ được nhà đầu thư thu hồi khấu trừ dần vào vốn tự có của chủ đầu tư. Trong bảng tính này tạm xem như gửi/vay ngân hàng để bảo đảm nguồn trả nợ vay dài hạn.

* Chương trình hỗ trợ: thiết lập phương thức trả nợ gốc là trả đều hàng năm hay trả theo hiệu quả kinh doanh.

~~Dự án những năm đầu chưa có hiệu quả nên chọn phương thức trả nợ gốc theo hiệu quả kinh doanh.~~

* Phương thức trả nợ nguồn vốn huy động: bảng tính tính vốn huy động được “h~~oàn trả theo phương thức góp vốn đầu tư”: tức là chia lợi nhuận theo tỷ lệ đóng góp trong suốt thời gian hợp đồng dự án.~~

~~Chọn lựa: “Tính trả nợ huy động” = “FALSE”~~

Bảng 5.1.B. PHÂN TÍCH KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VAY VÀ VỐN HUY ĐỘNG

~~Tương tự như “~~~~Bảng 5.1.A. PHÂN TÍCH KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VAY~~”;

~~Phương thức trả nợ nguồn vốn huy động: bảng tính tính vốn huy động được “~~h~~oàn trả theo phương thức vay vốn đầu tư~~”.

~~Chọn lựa: “Tính trả nợ huy động” = “TRUE”~~

- ~~Trả nợ huy động~~~~, bao gồm:~~

+ ~~Lãi năm trước nhập gốc: thành tiền gốc tính lãi năm sau.~~

~~+ Lãi phát sinh trong năm: lãi phát sinh~~

+ ~~Trả nợ cuối năm: trả nợ huy động toàn bộ “~~~~Dòng tiền tích lũy~~~~” (nếu > 0)~~

~~Ghi chú: nếu chọn hoàn trả vốn huy động theo bảng này thì dòng tiền trả nợ gốc vay có thể sẽ thay đổi so với “~~~~Bảng 5.1.A. PHÂN TÍCH KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VAY~~”.

Bảng 5.2. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TRẢ NỢ, PHÂN CHIA LỢI NHUẬN VÀ TÁI ĐẦU TƯ

~~Phân tích khả năng thu hồi vốn của nhà đầu tư theo giả định “~~~~Phân chia sau đầu tư và trả nợ~~~~” của dòng tiền thực.~~

Bảng 6. TỔNG HỢP CHỈ TIÊU KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN

~~Bảng này tổng hợp từ thông tin chỉ tiêu tài chính, kinh tế - xã hội của tất cả các bảng trước có liên quan,~~ ~~thuyết minh tính toán trong cột “~~~~ghi chú~~~~” của bàng.~~

Các bảng tổng hợp, phân tích độ nhạy và đánh giá rủi ro dự án

Bao gồm các bảng số liệu về biến động dữ liệu tác động đến biên độ nhạy và ngưỡng rủi ro của dự án. Được xử lý từ chương trình Lynxdo SARAP; gồm các bảng:

BẢNG R0. TỔNG HỢP PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY VÀ RỦI RO DỰ ÁN

BẢNG R1. PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY VỐN ĐẦU TƯ

BẢNG R2. PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY LÃI SUẤT VAY DÀI HẠN

BẢNG R3. PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CHI PHÍ VẬN HÀNH BÌNH QUÂN

BẢNG R4. PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY DOANH THU BÌNH QUÂN

Các biểu đồ

Gồm các biểu đồ liên kết dữ liệu từ các bảng dữ liệu của dự án để minh họa trực quan một số thông tin chính của dự án; gồm:

- BIỂU ĐỒ 1. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ: liên kết số liệu từ Bảng 1. TỔNG HỢP CHI PHÍ DỰ ÁN

- BIỂU ĐỒ 3. KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH: liên kết số liệu từ Bảng 3. DOANH THU - CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH;

- BIỂU ĐỒ 4. THỜI GIAN HOÀN VỐN: liên kết số liệu từ Bảng 4.2. HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN (DÒNG TIỀN) và Bảng 4.3. THU HỒI VỐN NHỜ LỢI NHUẬN VÀ KHẤU HAO.

2. Mục tiêu dự án:

STT	Mục tiêu hoạt động	Tên ngành (Ghi tên ngành cấp 4 theo VSIC)	Mã ngành theo VSIC (Mã ngành cấp 4)	*Mã ngành CPC ()**
1	Hoạt động kinh doanh bất động sản	Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.	6810	821
2	Hoạt động kinh doanh bất động sản	Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất	6820
3	Xây dựng	Xây dựng nhà các loại	4100	512
4	Xây dựng	Xây dựng công trình đường bộ, đường giao thông	4210
5	Xây dựng	Xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng khác	4290

Xây dựng dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp Tân Tiến tại xã Tân Tiến, thị xã La Gi nhằm phục vụ cho người dân có nhu cầu ở; tạo môi trường sống thuận lợi, tiện nghi, đáp ứng thêm tiêu chí để phát triển và nâng cấp đô thị sau này.

Phát triển quỹ đất ở để đáp ứng một phần nhu cầu hiện tại, phục vụ các đối tượng là người lao động trong và ngoài khu vực thị xã La Gi và người dân từ thành phố HCM về mua đất làm nhà nghỉ dưỡng cuối tuần. Triển khai đầu tư xây dựng kết nối các hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh và đồng bộ, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế trong tương lai, phục vụ hoạt động kinh doanh của Doanh nghiệp và lợi ích của xã hội.

Để xúc tiến việc đầu tư xây dựng chủ đầu tư đã hoàn thiện phương án đầu tư. Dự kiến sơ bộ về phương án kinh doanh cũng như kế hoạch hoàn vốn, trình UBND thị xã La Gi, UBND tỉnh Bình Thuận cùng các sở, ban ngành để xin chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng. Dự án đi vào hoạt động sẽ đóng góp một phần nhỏ phúc lợi an sinh cho xã hội nói chung và cũng là thêm một lựa chọn cho người dân địa phương.

3. Quy mô đầu tư:

Miêu tả quy mô bằng các tiêu chí:

Quy mô kiến trúc xây dựng, sản phẩm, dịch vụ dự án cung cấp:

STT	Loại đất	Diện tích (m2)	Tỷ lệ (%)
1	Đất ở biệt thự	28,579.13	41.69
2	Đất khách sạn	10,886.00	15.88
3	Đất cây xanh công viên	7,675.77	11.20
4	Đất trạm xử lý nước thải	126.00	0.18
5	Đất giao thông nội bộ - hạ tầng	21,280	31.04
TỔNG CỘNG		68,546.73	100

- Vị trí dự án không thuộc khu vực đô thị, được quy hoạch là đất ở khu vực nông thôn.

- Dự án không thuộc phạm vi bảo vệ của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt.

- Dự án không thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt;

4. Vốn đầu tư và phương án huy động vốn:

4.1. Tổng vốn đầu tư: 790,000,000,000 đồng (Bảy trăm chín mươi tỷ đồng), trong đó:

Chi phí xây dựng:

STT	CHỈ TIÊU	ĐVT	SLƯỢNG	TMĐT
A	Diện tích khu đất	m2	57,833.53	625,949,420
I	Đất dân dụng	m2	57,351.86
1)	Đất ở	m2	28,396.26	607,455,024
1.1	Khu nhà ở biệt thự A1	m2	6,663.05	31,982,640
	Số lượng căn	căn	21
	Diện tích khuôn viên /Căn	m2/căn	317
	Diện tích xây dựng/Căn	m2/căn	127
	Số tầng/Căn	Tầng/căn	3.00
	Diện tích sàn XD/Căn	m2/căn	381
	Tổng diện tích Diện tích xây dựng	m2	1,807
	Tổng diện tích Diện tích sàn XD	m2	7,996
1.2	Khu nhà ở biệt thự A2	m2	3,811.12	18,293,376
	Số lượng căn	căn	12
	Diện tích khuôn viên /Căn	m2/căn	318
	Diện tích xây dựng/Căn	m2/căn	127
	Số tầng/Căn	Tầng/căn	3.00
	Diện tích sàn XD/Căn	m2/căn	381
	Tổng diện tích Diện tích xây dựng	m2	1,145
	Tổng diện tích Diện tích sàn XD	m2	4,573
1.3	Khu nhà ở biệt thự B1	m2	5,024.00	15,232,368
	Số lượng căn	căn	12
	Diện tích khuôn viên /Căn	m2/căn	264
	Diện tích xây dựng/Căn	m2/căn	106
	Số tầng/Căn	Tầng/căn	3.00
	Diện tích sàn XD/Căn	m2/căn	317
	Tổng diện tích Diện tích xây dựng	m2	1,355
	Tổng diện tích Diện tích sàn XD	m2	3,808
1.4	Khu nhà ở biệt thự B2	m2	1,881.28	24,265,968
	Số lượng căn	căn	15
	Diện tích khuôn viên /Căn	m2/căn	337
	Diện tích xây dựng/Căn	m2/căn	135
	Số tầng/Căn	Tầng/căn	3.00
	Diện tích sàn XD/Căn	m2/căn	404
	Tổng diện tích Diện tích xây dựng	m2	1,881
	Tổng diện tích Diện tích sàn XD	m2	6,066
1.5	Khu nhà ở biệt thự B3	m2	3,173.41	13,382,352
	Số lượng căn	căn	6
	Diện tích khuôn viên /Căn	m2/căn	465
	Diện tích xây dựng/Căn	m2/căn	186
	Số tầng/Căn	Tầng/căn	3.00
	Diện tích sàn XD/Căn	m2/căn	558
	Tổng diện tích Diện tích xây dựng	m2	1,374
	Tổng diện tích Diện tích sàn XD	m2	3,346
1.6	Khu nhà ở biệt thự B4	m2	5,055.41	34,023,120
	Số lượng căn	căn	19
	Diện tích khuôn viên /Căn	m2/căn	373
	Diện tích xây dựng/Căn	m2/căn	149
	Số tầng/Căn	Tầng/căn	3.00
	Diện tích sàn XD/Căn	m2/căn	448
	Tổng diện tích Diện tích xây dựng	m2	1,145
	Tổng diện tích Diện tích sàn XD	m2	8,506
1.7	Khu nhà khách sạn	m2	2,787.99	470,275,200
	Số lượng căn	căn	120
	Diện tích khuôn viên /Căn	m2/căn	10,886
	Diện tích xây dựng/Căn	m2/căn	1,633
	Số tầng/Căn	Tầng/căn	6.00
	Diện tích sàn XD/Căn	m2/căn	9,797
	Tổng diện tích Diện tích xây dựng	m2	58,784
	Tổng diện tích Diện tích sàn XD	m2	117,569
2)	Công trình công cộng + sinh hoạt chung		7,675.77	1,535,154
2.1	Đất cây xanh công cộng		7,675.77	1,535,154
	Giao thông		21,279.83	12,767,898
	Hệ thống điện, cấp thoát nước			2,650,000
II	Hạ tầng kỹ thuật	m2	481.67	1,541,344
	Diện tích trạm xử lý nước thải		481.67

Tổng mức đầu tư:

STT	Hạng mục	Giá trị trước thuế	Thuế VAT	Giá trị sau thuế
I	Chi phí xây lắp	625,949,420	62,594,942	688,544,362
II.	Giá trị thiết bị	31,297,471	3,129,747	34,427,218
III.	Chi phí quản lý dự án	2,293,266	229,327	2,522,593
IV.	Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng	4,473,763	447,376	5,020,139
4.1	Chi phí lập dự án	952,912	95,291	1,048,203
4.2	Chi phí thiết kế bản vẽ thi công	260,881	26,088	286,969
4.3	Chi phí thẩm tra thiết kế	148,619	14,862	163,481
4.4	Chi phí thẩm tra dự toán	171,397	17,140	188,536
4.5	Chi phí lập HSMT xây lắp	179,280	17,928	197,208
4.6	Chi phí giám sát thi công xây lắp	2,580,494	258,049	2,838,543
4.7	Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường	90,000	9,000	99,000
V.	Chi phí khác	765,290	76,529	866,679
5.1	Chi phí bảo hiểm xây dựng=G_XL*0,5%	417,300	41,730	459,030
5.2	Chi phí kiểm toán	205,667	20,567	226,234
5.3	Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán	142,324	14,232	156,556
5.4	Chi phí thẩm tra tính khả thi của dự án	22,600	2,260	24,860
VI.	CHI PHÍ DỰ PHÒNG	33,238,961	3,323,896	36,569,050
VII	Chi phí tiền đất	15,500,000	1,550,000	17,050,000
7.1	Chi phí chuyển đổi mục đích SDĐ	8,000,000	800,000	8,800,000
7.2	Phần đất đền bù giải phóng mặt bằng	7,500,000	750,000	8,250,000
VIII	Vốn lưu động		-	5,000,000
IX	Tổng cộng nguồn vốn đầu tư	713,518,171	71,351,817	790,000,041
	Làm Tròn			790,000,000

- Tổng vốn đầu tư: 790,000,000,000 đồng (Bảy trăm chín mươi tỷ đồng).

- Vốn cố định: 785,000,000,000 đồng (Bảy trăm tám mươi lăm tỷ đồng).

- Vốn lưu động: 5,000,000,000 đồng (Năm tỷ đồng).

- Vốn góp của nhà đầu tư:

Vốn tự có (20%) : 158,000,000,000 đồng.

Vốn vay: Vốn vay - huy động (50%) : 395,000,000,000 đồng.

Chủ đầu tư sẽ thu xếp với các ngân hàng thương mại để vay dài hạn. Lãi suất cho vay các ngân hàng thương mại theo lãi suất hiện hành.

- Vốn khác: Nguồn thu đặt cọc (30%) : 237,000,000,000 đồng

4.2. Nguồn vốn đầu tư:

a) Vốn góp để thực hiện dự án:

STT	Tên nhà đầu tư	Số vốn góp		Tỷ lệ (%)	*Phương thức góp vốn ()**	Tiến độ góp vốn
		VNĐ	Tương đương USD
	Công ty TNHH X.I.U	158,000,000,000		20%		Ngay khi có QĐ đầu tư

5. Thời hạn hoạt động của dự án:

Thời gian hoạt động của dự án là 50 năm từ ngày các cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy chứng nhận đầu tư và thời hạn này có thể được kéo dài thêm một khoảng thời gian nhất định theo yêu cầu của chủ đầu tư và được sự phê duyệt của các cơ quan có thẩm quyền.

6. Tiến độ thực hiện dự án:

Tiến độ thực hiện: 36 tháng kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương đầu tư, trong đó các mục tiêu hoạt động chủ yếu của dự án đầu tư như sau:

STT	Nội dung công việc	Thời gian
1	Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư	Quý I/2023
2	Thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500	Quý II/2023
3	Thủ tục phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường	Quý II/2023
4	Thủ tục giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất	Quý III/2023
5	Thủ tục liên quan đến kết nối hạ tầng kỹ thuật	Quý IV/2023
6	Thẩm định, phê duyệt TKCS, Tổng mức đầu tư và phê duyệt TKKT	Quý IV/2023
7	Cấp phép xây dựng (đối với công trình phải cấp phép xây dựng)	Quý I/2024
8	Thi công và đưa dự án vào khai thác, sử dụng	Quý I/2024 đến Quý I/2026