THUYẾT MINH TÍNH TOÁN NGHIÊN CỨU KHẢ THI DỰ ÁN

V/v. Mô hình tài chính Dự án Khu Nhà ở Biệt thự Tân Tiến

(Revision 01 - date: 22.05.2019)

I. Thông tin dự án

Tên Dự án: DỰ ÁN KHU NHÀ Ở BIỆT THỰ TÂN TIẾN

Địa điểm: xã Tân Tiến, thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận

Chủ dự án: CÔNG TY TNHH X.I.U

II. Số liệu

Các số liệu dưới đây cố gắng giả định để xây dựng được mô hình tính toán dự án có hiệu quả, đề nghị chủ đầu tư xem xét và xác nhận để bảo đảm tính khả thi của dự án.

1. Số liệu đất quy hoạch theo tổng hợp thiết kế 1/500;

2. Thuyết minh được phương án tài chính trong báo cáo nghiên cứu khả thi: đáp ứng các yêu cầu về đất đai, xây dựng và công việc phải thực hiện trong quy trình đầu tư xây dựng.

3. Tổng đầu tư (TMĐT): ở mức thấp nhất có thể, phù hợp với các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở;

- Giá đất theo Quyết định số 59/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 Ban hành quy định về bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019; Quyết định số 06/2019/QĐ-UBND ngày 14/02/2019 Ban hành hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận năm 2019

- Xây dựng theo Quyết định số 1291/QĐ-BXD, ngày 12/10/2018 của Bộ Xây dựng Công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2017. Tính trượt giá đến 2019 theo BSL

- Các số liệu khác tạm tính

- Một số nội dung chi phí gián tiếp có thể giảm.

4. Vốn chủ sở hữu bảo đảm tối thiểu 20%.

5. Tính giá bán bảo đảm hoàn vốn có chiết khấu tối đa 8 năm; thuyết minh được theo tình hình thị trường thực tế.

- Thời gian vay trung hạn 5 năm, lãi suất tạm tính 9,5%;

- Giá bán (đã bao gồm VAT, các khoản phí, lệ phí)

· Đất hạ tầng hoàn thiện

· Nhà 3 tầng phần thô

· Phương án 2: 2,1 triệu / m² nền, bao gồm chi phí đất, hạ tầng (phương án nội bộ chưa tính).

- Giá bán (đã bao gồm VAT, các khoản phí, lệ phí)

- Tăng giá bất động sản hàng năm: đất 5%, nhà 3%

6. Các số liệu khác là giả định, phân tích trên từng bảng biểu.

7. Các hạng mục trường học, trung tâm thương mại:

- Xem như tiểu dự án đầu tư kinh doanh theo thời hạn thuê đất

- Dự án bất động sản chuyển giao qua tiểu dự án hoạt động độc lập để kết thúc dự án bất động sản.

BẢNG SỐ LIỆU TÍNH DỰ ÁN ^{}

TT	Nội dung	Giá trị	Ghi chú
1.	Thuế suất VAT	10%
2.	Lãi suất vay / năm	9,5%
3.	Thời gian vay tối đa Ân hạn giai đoạn xây dựng	5 năm
4.	Chi phí đền bù, hỗ trợ	2 tỷ/ha	tạm tính
5.	Phần đền bù	60.000 đ/m2
6.	Chuyển mục đích sang đất ở	500.000 đ/m2	Giá đất: PL9.B.I.1 x hs: 4,38
7.	Nộp tiền thuê đất trung tâm thương mại 1 lần (70%), 50 năm	300.000 đ/m2	PL9.B.I.2.A.1.4 x hs: 1,01
8.	Chi phí xây dựng nhà đơn lẻ Theo suất đầu tư 2017; mã 11120.03	6.270.000 đ/m2	Bao gồm VAT
9.	Chi phí xây dựng nhà biệt thự Theo suất đầu tư 2017; mã 11120.04	7.610.000 đ/m2	Bao gồm VAT
10.	Tỷ lệ giá trị phần xây nhà thô / tổng chi phí	45%
11.	Chi phí xây trường mẫu giáo Vận dụng mã 11211.04, Bq 18 m2/hs	45.760.000 đồng/hs	Bao gồm VAT
12.	Chi phí xây trung tâm thương mại Suất đầu tư 2017, Mã 11260.01	5.890.000 đồng/m2	Bao gồm VAT
13.	Tăng giá xây dựng theo suất đầu tư đến thời điểm lập dự án	6%	Từ 12/2017
14.	Giá chuyển nhượng đất bình quân	4.500.000 đ/m2	Tham khảo giá thị trường
15.	Tăng giá đất hàng năm	5%
16.	Giá bán nhà phần thô bình quân	4.000.000 đ/m2
17.	Tăng giá nhà hàng năm	3%
18.	Tỷ lệ huy động vốn của nhà đầu tư mua nhà đất (tạm ứng trước 01 năm)	50%	Tối đa 70%
19.	Trả chậm sau khi bàn giao nhà đất (chậm tối đa 01 năm)	5%

III. Công cụ tính toán

Dự án được tính toán và xử lý thông tin trên cơ sở chương trình của tác giả Đỗ Thành Nhân (phone: 0986.522.046, email: lynxdo@gmail.com):

- Chương trình Hỗ trợ phân tích dự án đầu tư Lynxdo SAOIP (Program Support analysis of investment projects), số ​3644/2017/QTG, ngày 21/7/2017.

- Chương trình Phân tích độ nhạy và đánh giá rủi ro dự án Lynxdo SARAP (Programe Sensitivity analysis and project risk assessment), số 3468/2017/QTG, ngày 21/7/2017.

IV. Danh mục bảng biểu

TT	TÊN BẢNG BIỀU
1.	Bảng 0. TÓM TẮT HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN
2.	Bảng 1. TỔNG HỢP CHI PHÍ DỰ ÁN
3.	Bảng 1.1. CHI PHÍ XÂY LẮP
4.	Bảng 1.1.2. ĐẦU TƯ TRƯỜNG HỌC
5.	Bảng 1.1.3. ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI
6.	Bảng 1.5. CHI PHÍ VỀ ĐẤT DỰ ÁN
7.	Bảng 1.6. PHÂN BỔ CHI PHÍ ĐẦU TƯ VÀO SẢN PHẨM
8.	Bảng 1.8. BẢNG CHỈ TIÊU QUY HOẠCH KIẾN TRÚC KHU NHÀ Ở
9.	Bảng 2.1. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO KHỐI LƯỢNG CÔNG VIỆC
10.	Bảng 2.2. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO NGUỒN VỐN VÀ LÃI VAY GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG
11.	Bảng 2.5. PHÂN TÍCH NHU CẦU VỐN LƯU ĐỘNG
12.	Bảng 3. TỔNG HỢP THU - CHI CỦA DỰ ÁN
13.	Bảng 3.A.1. PHÂN TÍCH GIÁ BÁN SẢN PHẨM NHÀ Ở
14.	Bảng 3.A.2. PHÂN TÍCH KẾ HOẠCH KINH DOANH NHÀ Ở
15.	Bảng 3.A.3. PHÂN TÍCH GIÁ BÁN LÔ CĂN HỘ HÀNG NĂM
16.	Bảng 3.A.4. PHÂN TÍCH DOANH THU BÁN LÔ CĂN HỘ
17.	Bảng 3.A.5. PHÂN TÍCH DÒNG TIỀN BÁN CĂN HỘ
18.	Bảng 3.B.3. TÍNH LÃI VAY DỰ ÁN
19.	Bảng 3.C. KẾT QUẢ KINH DOANH & THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP
20.	Bảng 4.2. HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN (DÒNG TIỀN)
21.	Bảng 5.1. KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VAY

V. Thuyết minh phương pháp tính dự án

Dòng thông tin tính toán dự án theo tuần tự các bảng biểu đánh số thứ tự tăng dần. Các hệ số, thông số đầu vào tính toán được liên kết từ BẢNG THÔNG TIN TÓM TẮT

Mối quan hệ thông tin xử lý số liệu các bảng biểu như sau:

Bảng 0. TÓM TẮT HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN

Tóm tắt thông tin của Dự án, bao gồm thông tin về đầu tư và hiệu quả đầu tư chủ phục vụ cho người viết thuyết minh báo cáo nghiên cứu khả thi

Bảng 1. TỔNG HỢP CHI PHÍ DỰ ÁN, gồm:

A. Chi phí đầu tư

- Chi phí xây lắp: được liên kết từ Bảng 1.1. CHI PHÍ XÂY DỰNG;

- Chi phí thiết bị: được liên kết từ Bảng 1.2. CHI PHÍ THIẾT BỊ. (không sử dụng)

Dự án này có phần chi phí thiết bị trong xây dựng trường học, tuy nhiên tỷ lệ nhỏ nên đưa toàn bộ vào phần xây lắp.

- Chi phí quản lý dự án, Chi phí tư vấn đầu tư, Chi phí khác: tính trên cơ sở định mức các văn bản, gồm: Quyết định 79/QĐ-BXD, Thông tư 329/2016/TT-BTC; Thông tư 09/2016/TT-BTC; Thông tư 210/2016/TT-BTC; Nghị định 63/2014/NĐ-CP; Thông tư 258/2016/TT-BTC. …

Tính lại chi phí theo khả năng thực tế phù hợp với BCNCKT; cột “Hệ số” quy đổi từ giá trị thực tế và giá trị cho phép.

- Chi phí không có định mức: tạm tính hoặc theo báo giá.

-  Chi phí dự phòng: 10%

- Chi phí quyền sử dụng đất: liên kết từ Bảng 1.6. PHÂN BỔ CHI PHÍ ĐẦU TƯ VÀO SẢN PHẨM.

Ghi chú: cột [Hệ số] tỷ lệ thực hiện của chủ dự án so với định mức nhà nước

B. Tổng vốn đầu tư

- Phần A+: tổng các mục I-:-VI

- Lãi vay giai đoạn xây dựng: liên kết từ Bảng 2.2. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO NGUỒN VỐN VÀ LÃI VAY GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG

- Vốn lưu động: liên kết từ Bảng 2.5. PHÂN TÍCH NHU CẦU VỐN LƯU ĐỘNG

C. Nguồn vốn đầu tư

- Vốn chủ sở hữu: tính tỷ lệ chi phí chi phí (C1.1) đầu tư (phần A), cộng với lãi vay và vốn lưu động. Đáp ứng điều kiện vốn chủ sở hữu Vcsh=20% tổng vốn đầu tư.

- Vốn huy động (tạm ứng bán hàng), và

- Vốn vay liên kết từ liên kết từ Bảng 2.2. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO NGUỒN VỐN VÀ LÃI VAY GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG.

Bảng 1.1. CHI PHÍ XÂY LẮP

Các hạng mục chính vận dụng theo suất đầu tư của Bộ Xây dựng ⁽⁾

I. Xây dựng nhà: tính theo suất đầu tư (xem BSL)

- Khối lượng: diện tích sàn liên kết từ Bảng 1.8. BẢNG CHỈ TIÊU QUY HOẠCH KIẾN TRÚC KHU NHÀ Ở

- Đơn giá: theo suất đầu tư chưa bao gồm VAT, tính trượt giá và chỉ tính phần xây thô.

II. Công trình công cộng, sinh hoạt chung: tính theo suất đầu tư (xem BSL)

- Khối lượng: bằng diện tích đất; liên kết từ Bảng 1.5. CHI PHÍ VỀ ĐẤT DỰ ÁN, phần II.

- Đơn giá: theo suất đầu tư chưa bao gồm VAT, tính trượt giá.

III. Công trình hạ tầng:

- Khối lượng theo quy hoạch

- Đơn giá: tạm tính theo thị trường

Bảng 1.2. CHI PHÍ THIẾT BỊ

(không sử dụng: tỷ lệ nhỏ, nhập vào phần xây lắp)

Bảng 1.1.2. ĐẦU TƯ TRƯỜNG HỌC

Xác định chi phí đầu tư và giá trị chuyển giao.

I. Tổng chi phí trường học: liên kết số liệu từ Bảng 1.5. CHI PHÍ VỀ ĐẤT DỰ ÁN

II. Chuyển nhượng trường học:

- Nhập [năm chuyển nhượng dự kiến] (phù hợp với mốc hoàn thành trong Bảng 2.1. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO KHỐI LƯỢNG CÔNG VIỆC; và Bảng 3. TỔNG HỢP THU - CHI CỦA DỰ ÁN)

- Nhập [Tổng lợi nhuận / vốn đầu tư]

Dự án: chuyển nhượng vào năm thứ 5; Tổng lợi nhuận / vốn đầu tư: 10%

Chương trình sẽ tính giá bán theo: tỷ lệ tăng giá hàng năm của Phần đất và Phần xây lắp.

Bảng 1.1.3. ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI

Xác định chi phí đầu tư và giá trị chuyển giao.

I. Tổng chi phí Trung tâm thương mại: liên kết số liệu từ Bảng 1.5. CHI PHÍ VỀ ĐẤT DỰ ÁN

II. Chuyển nhượng TT thương mại:

- Nhập [năm chuyển nhượng dự kiến] (phù hợp với mốc hoàn thành trong Bảng 2.1. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO KHỐI LƯỢNG CÔNG VIỆC; và Bảng 3. TỔNG HỢP THU - CHI CỦA DỰ ÁN)

- Nhập [Tổng lợi nhuận / vốn đầu tư]

Dự án: chuyển nhượng vào năm thứ 5; Tổng lợi nhuận / vốn đầu tư: 7%

Chương trình sẽ tính giá bán theo: tỷ lệ tăng giá hàng năm của Phần đất và Phần xây lắp.

Bảng 1.5. CHI PHÍ VỀ ĐẤT DỰ ÁN

I. Chi phí đền bù, chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Diện tích: theo đất quy hoạch dự án

- Đơn giá: tạm tính

II. Đất quy hoạch cho dự án: theo bản vẽ quy hoạch 1:500

Bảng 1.6. PHÂN BỔ CHI PHÍ ĐẦU TƯ VÀO SẢN PHẨM

Sản phẩm dự án là nhà đất ở, trường mẫu giáo và trung tâm thương mại. Bảng này phân bổ chi phí đầu tư vào từng loại sản phẩm để có cơ sở xác định chi phí chuyển nhượng.

- Đền bù, chuyển nhượng, tái định cư: liên kết Bảng 1.5. CHI PHÍ VỀ ĐẤT DỰ ÁN

- Chuyển mục đích sang đất ở; Tiền thuê đất thương mại dịch vụ 1 lần:

+ Khối lượng: liên kết Bảng 1.5.

+ Đơn giá: xem BSL

- Chi phí đầu tư dự án (không bao gồm đất, vốn lưu động); Chi phí xây lắp trực tiếp: liên kết từ Bảng 1. TỔNG HỢP CHI PHÍ DỰ ÁN

- Đầu tư vào hạ tầng công cộng: liên kết từ Bảng 1.1. CHI PHÍ XÂY LẮP

- Tổng chi phí phân bổ đầu tư vào hạ tầng công cộng: bao gồm chi phi hạ tầng và chi phí hình thành tài sản cố định để phân bổ vào chi phí đất kinh doanh, dịch vụ.

- Phân bổ chi phí về đất vào đất kinh doanh, dịch vụ: xác định chi phí đầu tư bình quân vào đất, đối với đất ở, trường mẫu giáo và trung tâm thương mại.

- Chi phí đầu tư bình quân 1m2 sàn xây dựng: xác định chi phí đầu tư bình quân / 1 m² sàn xây dựng đối với nhà ở, trường mẫu giáo và trung tâm thương mại.

Bảng 1.8. BẢNG CHỈ TIÊU QUY HOẠCH KIẾN TRÚC KHU NHÀ Ở

Phần đất kinh doanh nhà ở theo số liệu quy hoạch

Bảng 2.1. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO KHỐI LƯỢNG CÔNG VIỆC

- Hạng mục công việc:

+ Công tác xây dựng: liên kết từ Bảng 1.1. CHI PHÍ XÂY LẮP

+ Các công tác khác: liên kết từ Bảng 1. TỔNG HỢP CHI PHÍ DỰ ÁN

- Kế hoạch được lập theo năm;

Giả định thời gian thực hiện đầu tư là 5 năm; trong đó:

+ năm 1 hoàn thành công tác chuẩn bị đầu tư;

+ năm 2 đến năm 5 là hoàn thành công tác xây lắp theo nhu cầu kinh doanh, phân bổ đều trong 3 năm.

+ Tương ứng với “Tiến độ thực hiện (%)” là “Tiến độ tài chính (triệu đồng)”

Bảng 2.2. Bảng 2.2. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO NGUỒN VỐN VÀ LÃI VAY GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG

Bảng này đưa ra kế hoạch giải ngân vốn vay và vốn của chủ đầu tư. Tính lãi vay giai đoạn đầu tư. 

- Nhu cầu vốn đầu tư: liên kết từ Bảng 2.1. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO KHỐI LƯỢNG CÔNG VIỆC

- Vốn tự có chủ đầu tư: liên kết từ Bảng 1. TỔNG HỢP CHI PHÍ DỰ ÁN, được ưu tiên sử dụng khi chưa có cá nguồn vốn khac. Trong đó: năm 1 giai đoạn chuẩn bị đầu tư: 100%

- Vốn huy động: liên kết từ Bảng 3.A.5. BẢNG PHÂN TÍCH DÒNG TIỀN, chọn một trong 2 phương thức:

+ hoặc tiền Tạm ứng (đặt cọc): tiền khách hàng tạm ứng

+ hoặc tiền Dòng tiền bán hàng: cùng một thời điểm có 3 dòng tiền, gồm (1) Tạm ứng (đặt cọc); (2) Tiền thanh toán lúc mua hàng, và (3) Tiền trả mua hàng (thanh toán sau).

Dự án chọn Tạm ứng (đặt cọc) để chủ động dòng tiền.

- Vốn vay trong kỳ: nhu cầu vay để bảo đảm nguồn vốn đầu tư theo tiến độ.

- Tiền lãi chủ đầu tư trả trong kỳ (từ nguồn vốn của chủ đầu tư): tiền lãi phải trả trong giai đoạn xây dựng. Liên kết từ Bảng 3.B.3. TÍNH LÃI VAY DỰ ÁN.

- Tổng vốn huy động: xác định tổng đầu tư vốn cố định lũy kế.

Ghi chú:

- Các nguồn vốn theo thứ tự ưu tiên: Vốn tự có chủ đầu tư; Vốn huy động khách hàng; Vốn vay.

- Tương ứng với từng Phương án đầu tư mà cơ cấu nguồn vốn và thời gian huy động vốn khác nhau.

Bảng 2.5. NHU CẦU VỐN LƯU ĐỘNG

- Vốn lưu động ứng trước cho giai đoạn kinh doanh. Liên kết với Năm 2⁽⁾ Bảng 3. DOANH THU - CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH

Bảng 3. TỔNG HỢP THU - CHI CỦA DỰ ÁN

A. TỔNG THU DỰ ÁN

Tổng các nguồn thu của dự án là các dòng tiền thu vào từ việc bán các sản phẩm: nhà đất ở, trường học, trung tâm thương mại

- Bán nhà ở thu tiền 3 giai đoạn: tạm ứng (50% trước 01 năm), trả tiền lúc giao nhà, nợ làm giấy tờ (5% sau 01 năm). Xem các hệ số ở BSL

- Bán trường học, trung tâm thương mại: thu tiền ngay

1.1. “Dòng tiền nhà đất ở”: liên kết theo năm từ “Dòng tiền bán hàng” thực tế của Bảng 3.A.5. PHÂN TÍCH DÒNG TIỀN BÁN CĂN HỘ

1.2. “Doanh thu bán nhà đất”: liên kết theo năm từ Bảng 3.A.4. PHÂN TÍCH DOANH THU BÁN LÔ CĂN HỘ

3. “Chuyển nhượng trường học”: liên kết Bảng 1.1.2. ĐẦU TƯ TRƯỜNG HỌC; giả định chuyển nhượng năm thứ 5 dự án để bảo đảm cho dân cư đến có chỗ học. Kinh doanh trường học độc lập.

4. “Chuyển nhượng đất hỗn hợp”: theo giá bán nhà bình quân, chuyển nhượng năm thứ 8, tính theo tỷ lệ tăng giá nhà đất.

2. 22. Trường mẫu giáo: liên kết Bảng 1.1.2. ĐẦU TƯ TRƯỜNG HỌC

2. 23. Trung tâm thương mại: liên kết Bảng 1.1.3. ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI

B. TỔNG CHI PHÍ DỰ ÁN

I. Chi giai đoạn đầu tư: tổng chi phí của nguồn vốn thực hiện dự án. Liên kết theo năm với Bảng 2.2. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO NGUỒN VỐN VÀ LÃI VAY GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG

II. Chi giai đoạn kinh doanh:

1. Các chi phí: Chi quản lý và hoạt động của doanh nghiệp; Chi bán hàng; Chi tiếp thị quảng cáo; Chi bảo lãnh tạm ứng; Chi phí khác: tỷ lệ với dòng tiền thu thực tế A.a.

2. Chi bảo trì, sửa chữa; Chi bảo hiểm tài sản; Lệ phí trước bạ: tỷ lệ với Doanh thu bán hàng A.b.

Ghi chú: các chi phí trên theo thỏa thuận

3. Chi trả lãi vay: liên kết từng năm với Bảng 3.B.3. TÍNH LÃI VAY DỰ ÁN, “Trả lãi vay giai đoạn kinh doanh”

Ghi chú: “Trả lãi vay giai đoạn đầu tư” được đưa vào phần B.I.

4. Thuế giá trị gia tăng nộp: được khấu trừ (“Nộp thuế VAT cho doanh thu” - “Khấu trừ thuế VAT chi phí”)

- Thuế VAT Chuyển nhượng lô căn hộ: liên kết theo từng năm từ “tiền hạ tầng” Bảng 3.A.4. PHÂN TÍCH DOANH THU BÁN NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT; thuế suất 10%

- Thuế VAT Chuyển nhượng đất giáo dục: liên kết Bảng 1.1.2. ĐẦU TƯ TRƯỜNG HỌC.

- Thuế VAT Chuyển nhượng đất hỗn hợp: tỷ lệ tương tự như thuế bán căn hộ.

- Khấu trừ thuế VAT chi phí: liên kết theo từng năm Bảng 2.1. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO KHỐI LƯỢNG CÔNG VIỆC; giả định thuế VAT được hoàn ngay trong năm theo ý kiến của chủ dự án.

(ghi chú: bài toán tối ưu là phân bổ giá bán vào nhà và đất để giảm thuế VAT, tuy nhiên giá bán không thấp hơn giá xây dựng)

C. Các chỉ số khác

Lợi nhuận trước thuế, Thuế TNDN phải nộp, lợi nhuận sau thuế: liên kết theo năm với Bảng 3.C. KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH

Bảng 3.A.1. BẢNG PHÂN TÍCH GIÁ BÁN SẢN PHẨM NHÀ Ở

Làm cơ sở để tính doanh thu và hiệu quả đầu tư dự án.

Các số liệu về đất đai, diện tích, quy mô xây dựng: từ quy hoạch và thiết kế cơ sở.

Ở bảng này, cần xác định giá bán trong “Đơn giá bán (m2)”, chuyển nhượng nhà đất theo từng khu trên từng đơn vị diện tích.

Phần đất tính đơn giá trên diện tích đất được cấp quyền sử dụng; phân bổ theo giá đất và giá đầu tư hạ tầng để khấu trừ thuế VAT.

Hệ số lợi thế: tạm xác định (sau này cập nhật chính thức)

Phần nhà tính đơn giá trên diện tích sàn và đơn giá xây dựng (phần thô).

Giá được tính theo năm đầu tiên; dự báo nhà đất tăng hàng năm sẽ có biến động giá. Chương trình sẽ xác định giá nhà (căn hộ) cho nhiều năm.

Chi phí phân bổ vào từng m2 đất được kinh doanh tính theo Bảng 1.7. CHI PHÍ VỀ ĐẤT DỰ ÁN.

Giá bán dự kiến theo BẢNG THÔNG TIN TÓM TẮT CHUNG - Giá bán ra bình quân

Dữ liệu mô hình tính toán là giả định.

Giá bán giả định cho năm đầu tiên của dự án ở mức thấp bảo đảm dự án hoàn vốn có chiết khấu. Giá bán theo giá bình quân tỷ lệ với hệ số lợi thế.

1. Phương án 2: giá bán 2,1 triệu / m²; trong đó

- đất 1,0 triệu / m² đất được cấp Giấy chứng nhận

- hạ tầng: 1,1 triêu / m² đất được cấp Giấy chứng nhận

Trên cơ sở giá bán bình quân toàn dự án phân bổ vào “hệ số lợi thế” từng khu đất để tính đơn giá bán từng m² và từng lô tương ứng.

Số liệu ở bảng này đưa vào nhiều bảng khác trong hệ thống.

Bảng 3.A.2. BẢNG PHÂN TÍCH KẾ HOẠCH KINH DOANH NHÀ Ở

Dự báo kế hoạch bán hàng để xác định dòng tiền.

Về nguyên tắc: có kế hoạch bán hàng sẽ lên kế hoạch đầu tư xây dựng (nếu chủ dự án yêu cầu). Hiện tại kế hoạch bán hàng độc lập với tiến độ xây dựng ở Bảng 2.1. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN THEO KHỐI LƯỢNG CÔNG VIỆC.

Ở bảng này, chỉ cập nhật kế hoạch bán hàng hàng năm. Số liệu từ đây sẽ chuyển qua những bảng khác.

Bảng 3.A.3. BẢNG PHÂN TÍCH GIÁ BÁN LÔ CĂN HỘ HÀNG NĂM

Bảng này phân tích giá bán căn hộ của dự án, dựa trên các số liệu

Giá đất, giá nhà năm 1 liên kết từ giá đất, giá nhà tương ứng từng loại căn hội tại Bảng 3.A.1. BẢNG PHÂN TÍCH GIÁ BÁN SẢN PHẨM NHÀ Ở

Từ năm thứ 2 trở đi giá nhà đất tăng theo hệ số “Giá đất tăng” và “Giá nhà tăng” chung. Tạm tính, hàng năm: nhà đất tăng giá theo BSL.

Giá căn hộ bao gồm giá hạ tầng, giá đất và thuế VAT của giá hạ tầng.

Bảng 3.A.4. PHÂN TÍCH DOANH THU BÁN LÔ CĂN HỘ

- Giá căn hộ được xác định từ:

+ Số lượng căn hộ bán ra trong năm Bảng 3.A.2. BẢNG PHÂN TÍCH KẾ HOẠCH KINH DOANH NHÀ Ở

+ nhân (x) với đơn giá căn hộ theo từng loại căn hộ, liên kết theo từng năm với Bảng 3.A.3. BẢNG PHÂN TÍCH GIÁ BÁN NHÀ HÀNG NĂM

- Cấu thành giá căn hộ bao gồm: tiền đất, tiền hạ tầng; tính toán tỷ lệ giá hạ tầng để tính thuế VAT phải nộp. Liên kết theo từng năm với Bảng 3.A.3. BẢNG PHÂN TÍCH GIÁ BÁN NHÀ HÀNG NĂM

Bảng 3.A.5. BẢNG PHÂN TÍCH DÒNG TIỀN BÁN CĂN HỘ

Quy trình bán căn hộ gồm: đặt cọc, thanh toán, nợ lại để hoàn chỉnh thủ tục pháp lý nhà đất.

Trên cơ sở doanh thu bán nhà từ Bảng 3.A.4. PHÂN TÍCH DOANH THU BÁN NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. Tương ứng với đó là các dòng tiền, được Chương trình SAOIP tính ra:

1. Dòng tiền tạm ứng (đặt cọc): tạm ứng theo tỷ lệ ở BSL

2. Dòng tiền thanh toán sau (nợ giấy tờ): theo tỷ lệ ở BSL.

3. Dòng tiền thanh toán ngay: doanh thu trừ (tạm ứng + thanh toán sau)

4. Dòng tiền bán hàng là dòng tiền thực nhận của chủ dự án trong từng thời điểm, bao gồm (và/hoặc) 3 dòng tiền trên.

Bảng 3.B.3. TÍNH LÃI VAY THỜI GIAN HOẠT ĐỘNG

Tạm tính thời gian vay: theo các điều kiện ở BSL

(Ghi chú: chương trình hỗ trợ xác định thời gian ân hạn, trả nợ vay phù hợp với tiến độ đầu tư và kế hoạch kinh doanh dự án)

- Vay trong năm: đáp ứng nhu cầu đầu tư. Liên kết theo từng năm với Bảng 2.2. GIẢI NGÂN CÁC NGUỒN VỐN VÀ LÃI VAY GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG

- Trả lãi: trên số dư bình quân tiền gốc vay trong năm;

- Tổng trả nợ: bao gồm gốc và lãi;

Phân tích trả lãi và gốc vay làm 2 giai đoạn:

- Giai đoạn đầu tư: được ân hạn, chỉ trả lãi không trả gốc. Lãi đưa vào chi phí đầu tư tạo tài sản.

- Giai đoạn kinh doanh: trả lãi và gốc. Đưa vào chi phí kinh doanh để thu hồi.

Bảng 3.C. KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH

Xác định thuế thu nhập doanh nghiệp

Số liệu đầu vào liên kết từng năm với Bảng 3. DOANH THU - CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH

- Tổng nguồn thu: Giai đoạn đầu tư + Doanh thu bán hàng.

- Tổng chi phí: TỔNG CHI DỰ ÁN

- Lợi nhuận trong kỳ: thu – chi

- Lãi gộp tính thuế: Lợi nhuận trong kỳ trừ lỗ năm trước (nếu có);

Bảng 3.C. KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH

- Kết quả kinh doanh: liên kết theo từng năm từ Bảng 3. DOANH THU - CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG.

- Thuế suất thuế Thu nhập doanh nghiệp được tính trên cơ sở được ưu đãi đầu tư đề xuất tối đa theo quy định về ưu đã đầu tư của dự án.

- Thuế Thu nhập doanh nghiệp tính thuế sau khi trừ hết lỗ lũy kế những năm trước.

Chương trình sẽ chạy để tính ra thuế suất dựa trên bảng dữ liệu ưu đãi đầu tư về thuế TNDN.

Bảng 4.1. KHẤU TRỪ ƯU ĐÃI ĐẦU TƯ

Danh mục các ưu đãi đầu tư dự kiến, dữ liệu nào có sẽ đưa vào tính toán trong phương án tài chính.

Bảng 4.2. HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN (DÒNG TIỀN)

Bảng này tính hiệu quả đầu tư tổng thể dự án, tính toán Dòng tiền thuần có chiết khấu; dòng tiền thuần không chiết khấu; các chỉ số tài chính: NPV, IRR, PI, thời gian hoàn vốn (PP) có chiết khấu và hoàn vốn không chiết khấu.

I. Dòng tiền chi (ngân lưu ra), bao gồm:

Tổng vốn đầu tư cố định, Thuế thu nhập doanh nghiệp: liên kết từng năm với Bảng 3. DOANH THU - CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH

II. Dòng tiền thu (dòng ngân lưu vào)

Dòng tiền thu dự án: liên kết từng năm với “Bảng 3. DOANH THU - CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH”

Phương pháp tính từ các hàm tài chính của Excel và hàm tự tạo của Chương trình 

Bảng 5.1. KẾ HOẠCH TRẢ NỢ

Chương trình tính khả năng trả nợ gốc của dự án.

Với giả định: ưu tiên tất cả nguồn thu tích lũy để bảo đảm khả năng trả nợ.

Số liệu liên kết và tính toán tương tự như Bảng 4.2.

Nguồn để trả nợ:

- Lợi nhuận sau thuế: liên kết từng năm với Bảng 3.C. KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH

Theo tính toán dự án bảo đảm khả năng trả nợ.