MỤC LỤC THUYẾT MINH

------—1–-----

CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU CHUNG.. 3

I.1. Các căn cứ pháp lý. 3

I.2. Giới thiệu Chủ đầu tư. 4

I.3. Mô tả sơ bộ dự án đầu tư. 5

CHƯƠNG II. MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN.. 8

II.1. Mục tiêu. 8

II.1.1. Mục tiêu chung. 8

II.1.2. Mục tiêu riêng. 8

II.2. Sự cần thiết đầu tư dự án. 9

II.2.1. Phân tích cơ hội thị trường. 9

II.2.2. Dự báo nhu cầu thị trường. 14

II.2.3. Tham khảo từ quốc tế. 16

II.2.4. Chính sách tại Việt Nam.. 18

II.2.5. Kết luận. 26

CHƯƠNG III. CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ XÃ HỘI TẠI KHU VỰC   28

III.1. Điều kiện tự nhiên. 28

III.1.1. Vị trí địa lý. 28

III.1.2. Điều kiện về khí hậu, khí tượng. 29

III.1.3. Điều kiện thủy văn. 32

III.1.4. Đặc điểm địa chất 33

III.2. Điều kiện kinh tế -xã hội 34

III.2.1. Tình hình kinh tế. 34

III.2.2. Tình hình xã hội 39

III.3. Đánh giá về các điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội 42

III.3.1. Điểm mạnh. 42

III.3.2. Hạn chế. 42

CHƯƠNG IV. ĐỊA ĐIỂM VÀ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN.. 44

IV.1. Địa điểm thực hiện. 44

IV.2. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật tại khu vực thực hiện dự án. 46

CHƯƠNG V. QUY MÔ, PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ.. 48

V.1. Tổng quan quy mô sử dụng đất 48

V.2. Các hạng mục đầu tư chính. 51

V.2.1. Khu 1 – Đón tiếp và cộng đồng. 55

V.2.2. Khu 2 – Trung cấp (người thu nhập trung bình): 57

V.2.3. Khu 3 – Khu cao cấp (người thu nhập cao/VIP) 59

V.3. Công trình hạ tầng kỹ thuật 60

V.3.1. Nguyên tắc chung quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật 60

V.3.2. Giao thông. 61

V.3.3. Hệ thống điện. 61

V.3.4. Hệ thống cấp nước. 61

V.3.5. Hệ thống thoát nước và xử lý nước thải 63

CHƯƠNG VI. CÔNG NGHỆ, GIẢI PHÁP KỸ THUẬT. 70

VI.1. Nguyên tắc áp dụng công nghệ. 70

VI.2. Giải pháp kiến trúc – xây dựng. 70

VI.3. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật 70

VI.4. Công nghệ y tế và chăm sóc. 70

VI.5. Công nghệ quản lý – vận hành. 71

VI.6. Giải pháp công nghệ sinh thái 71

CHƯƠNG VII. PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG.. 72

VII.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức. 72

VII.1.1. Hình thức đầu tư xây dựng Dự án. 72

VII.1.2. Tổ chức quản lý. 72

VII.2. Tiến độ thực hiện dự án. 75

CHƯƠNG VIII. ĐÁNH GIÁ SƠ BỘ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG.. 77

VIII.2. Nhận dạng, dự báo các tác động môi trường chính của dự án đầu tư đối với môi trường... 78

VIII.4.2. Phân tích, đánh giá, lựa chọn phương án về quy mô, địa điểm thực hiện dự án đầu tư... 81

VIII.4.3. Biện pháp giảm thiểu các tác động môi trường chính. 82

VIII.5.1. Giai đoạn xây dựng. 95

VIII.5.2. Giai đoạn vận hành. 96

CHƯƠNG IX. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ - NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ – HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ.. 98

IX.1. Tổng mức đầu tư của dự án. 98

IX.1.1. Các căn cứ để tính toán tổng mức đầu tư. 98

IX.1.2. Tổng mức đầu tư của Dự án. 99

IX.2. Tiến độ sử dụng vốn. 101

IX.3. Doanh thu của dự án. 102

IX.4. Tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án. 103

IX.4.1. Mục đích tính toán. 103

IX.4.2. Chi phí khai thác. 103

IX.4.3. Tỷ suất chiết khấu. 104

IX.4.4. Các thông số tài chính của dự án. 104

IX.5. Hiệu quả kinh tế - xã hội 105

IX.5.1. Hiệu quả kinh tế tài chính. 105

IX.5.2. Hiệu quả xã hội 106

CHƯƠNG X. KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 108

X.1. Kết luận. 108

X.2. 108

X.3. Kiến nghị 108

PHỤ LỤC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ KINH TẾ TÀI CHÍNH DỰ ÁN.. 110

 

 

CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU CHUNG

I.1. Các căn cứ pháp lý

• Luật phòng cháy và chữa cháy số 27/2001/QH10 ngày 29/6/2001 của Quốc hội; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy số 40/2013/QH13 ngày 22/11/2013 của Quốc hội;
• Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội;
• Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14 ngày 24/11/2017 của Quốc hội;
• Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/06/2020 của Quốc hội;
• - Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày 17/10/2020;
• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024 của Quốc hội;
• Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024 của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ về việc quy định về giá đất;
• Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ về việc quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
• Nghị định số 37/2019/NĐ-CP ngày 07/5/2019 của Chính phủ hướng dẫn Luật Quy hoạch;
• Nghị định 136/2020/NĐ-CP ngày 24/11/2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy và Nghị định 136/2020/NĐ-CP ngày 24/11/2020 của Chính phủ quy định  chi tiết một số điều của Luật phòng cháy và chữa cháy;
• Nghị định số 136/2020/NĐ-CP ngày 24/11/2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật phòng cháy và chữa cháy và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật phòng cháy và chữa cháy;
• Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng;
• Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
• Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
• Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu tư.
• Nghị định số 08/2022/NĐ-CP ngày 10/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật bảo vệ môi trường;
• Nghị định số 05/2025/NĐ-CP ngày 06/01/2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 08/2022/NĐ-CP ngày 01 tháng 01 năm 2022 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.
• Thông tư số 03/2021/TT-BKHĐT ngày 09/4/2021 của Bộ Kế hoạch và đầu tư Quy định mẫu văn bản, báo cáo liên quan đến hoạt động đầu tư tại Việt Nam, đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài và xúc tiến đầu tư.
• Thông tư số 06/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng;
• Thông tư số 10/2021/TT-BXD ngày 25/8/2021 của Bộ Xây dựng quy định về hướng dẫn một số điều và biện pháp thi hành Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/1/2021 và Nghị định số 44/2016/NĐ-CP ngày 15/5/2016 của Chính phủ;
• Thông tư 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ xây dựng về hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
• Thông tư số 02/2022/TT-BTNMT ngày 10/01/2022 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;
• Thông tư số 05/2023/TT-BKHĐT ngày 30/6/2023 của Bộ Kế hoạch và đầu tư Quy định về mẫu báo cáo giám sát, đánh giá đầu tư; chế độ báo cáo trực tuyến và quản lý vận hành hệ thống thông tin về giám sát, đánh giá đầu tư chương trình, dự án đầu tư sử dụng vốn nhà nước.
• Thông tư số 25/2023/TT-BKHĐT ngày 31/12/2023 của Bộ Kế hoạch và đầu tư Sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 03/2021/TT-BKHĐT ngày 09 tháng 4 năm 2021 của bộ trưởng bộ kế hoạch và đầu tư quy định mẫu văn bản, báo cáo liên quan đến hoạt động đầu tư tại việt nam, đầu tư từ việt nam ra nước ngoài và xúc tiến đầu tư.
• Thông tư số 08/2024//TT-BTNMT ngày 31/07/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
• Thông tư số 07/2025/TT-BTNMT ngày 28/2/2025 của Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 02/2022/TT-BTNMT ngày 10/01/2022 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường.

I.2. Giới thiệu Chủ đầu tư

• Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN 
• Đại diện: Ông - Chức vụ: Chủ tịch hội đồng quản trị
• Địa chỉ trụ sở chính: Lô TTD, Hà Nội, Việt Nam (Địa chỉ cũ: Lô TXã Liên Hiệp, Huyện Phúc Thọ, Hà Nội, Việt Nam).
• Mã số thuế: 01008711610
• Vốn điều lệ: 81.800.000.000 đồng (Bằng chữ: Tám mươi mốt tỷ tám trăm triệu đồng).
• Hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần số: 01171169 do Phòng Đăng ký kinh doanh và Tài chính doanh nghiệp thuộc Sở Tài chính thành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 21/10/2021. Đăng ký thay đổi lần thứ 2 ngày 5/03/2021.

 

TRUNG TÂM DƯỠNG LÃO PHÚC LỘC

(Xã Phúc Lộc, Thành phố Hà Nội)

---

1. Nỗi trăn trở của mỗi gia đình

TRUNG TÂM DƯỠNG LÃO PHÚC LỘC

3. Địa điểm thực hiện: Xã Phúc Lộc, Thành phố Hà Nội

4. Mục tiêu dự án: Dự án hướng tới xây dựng một khu an dưỡng – chăm sóc sức khỏe người cao tuổi hiện đại, sinh thái và đẳng cấp quốc tế tại Hà Nội. Trung tâm cung cấp dịch vụ y tế – phục hồi chức năng – chăm sóc toàn diện, đồng thời phát triển các phân khu cộng đồng, trung cấp và cao cấp  nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của người cao tuổi từ chăm sóc cơ bản đến nghỉ dưỡng cao cấp.

5. Quy mô dự án:

- Diện tích đất, mặt nước dự kiến sử dụng: 120.340 m² (12,034 ha), trong đó gồm:

STT	HẠNG MỤC XÂY DỰNG	SỐ LƯỢNG (khu/căn)	DIỆN TÍCH ĐẤT HẠNG MỤC (m2)	DIỆN TÍCH XÂY DỰNG (m2)	TẦNG CAO XÂY DỰNG (tầng)	DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG (m2)	MẬT ĐỘ XÂY DỰNG (%)	TỶ LỆ CHIẾM ĐẤT(%)
1	Nhà bảo vệ	3	48	48	1	48	0,04	0,04
2	Nhà điều hành	1	551	551	1	551	0,46	0,46
3	Nhà dưỡng lão tập trung	1	1.400	1.400	5	7.000	1,16	1,16
4	Nhà hàng	1	728	728	2	1.456	0,60	0,60
5	Nhà chăm sóc sức khỏe và y tế	3	1.183	1.183	3	10.647	0,98	0,98
6	Nhà nghỉ khách	1	300	300	2	600	0,25	0,25
7	Nhà phụ trợ	1	134	134	1	134	0,11	0,11
8	Bãi đậu xe	1	1.969					1,64
9	Khu spa, tắm khoáng nóng	1	571	571	1	571	0,47	0,47
10	Nhà dưỡng lão riêng lẻ phong cách  57 m2	54	3.078	3.078	3	9.234	2,56	2,56
11	Nhà dưỡng lão riêng lẻ mái Nhật 48 m2	65	3.120	3.120	2	6.240	2,59	2,59
12	Nhà dưỡng lão riêng lẻ mái Nhật 64 m2	19	1.216	1.216	2	2.432	1,01	1,01
13	Trạm điện, nhà phát điện dự phòng	1	32	32	1	32	0,03	0,03
14	Hồ cảnh quan	3	19.236					15,98
15	Vườn cây cảnh quan		67.989					56,50
16	Đường nội bộ		18.785					15,61
TỔNG CỘNG			120.340	12.361		38.945	10,27	100,00

6. Công suất

* Công suất lưu trú: 500 giường, trong đó:

+ Nhà dưỡng lão tập trung (5 tầng, 7.000 m² sàn): 320 giường

+ Nhà dưỡng lão riêng lẻ (138 căn: 54 căn 57 m²; 65 căn 48 m²; 19 căn 64 m²): 180 giường.

* Công suất dịch vụ theo ngày

+ Bán trú/ngày và phục hồi ngoại trú: 200 lượt/ngày.

+ Phòng khám – y tế – phục hồi chức năng: 200 lượt thăm khám/ngày

 

7. Sản phẩm dịch vụ cung cấp:

- Chăm sóc y tế và phục hồi sức khỏe

+  Khám sức khỏe định kỳ, theo dõi bệnh mãn tính.

+  Dịch vụ điều dưỡng, chăm sóc đặc biệt 24/7.

+  Phục hồi chức năng, vật lý trị liệu, thủy trị liệu.

+  Hỗ trợ dinh dưỡng và chế độ ăn uống khoa học.

- Lưu trú và an dưỡng

+ Khu cộng đồng: Nhà lưu trú, căn hộ dịch vụ cho người cao tuổi tự lập.

+ Khu trung cấp: Phòng đôi/đơn với dịch vụ chăm sóc y tế cơ bản.

+ Khu cao cấp: Biệt thự, căn hộ dưỡng lão cao cấp với dịch vụ chăm sóc cá nhân hóa toàn diện, chăm sóc cá nhân hóa.

- Giải trí – văn hóa – tinh thần

+ Câu lạc bộ sinh hoạt văn hóa, nghệ thuật, đọc sách.

+ Hoạt động thể thao nhẹ.

+ Tổ chức sự kiện giao lưu, biểu diễn.

- Dịch vụ cộng đồng & gia đình

+ Trung tâm đón tiếp thân nhân, khu nghỉ ngắn ngày cho gia đình.

+ Dịch vụ tư vấn tâm lý, kết nối xã hội cho người cao tuổi.

+ Hoạt động thiện nguyện, giao lưu thế hệ, kết nối cộng đồng.

8. Tổng vốn đầu tư của dự án:

• Tổng vốn đầu tư Dự án là: 550.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Năm trăm năm mươi tỷ đồng), tương đương 21.384.137 USD (Bằng chữ: Hai mươi mốt triệu, ba trăm tám mươi bốn nghìn, một trăm ba mươi bảy đô la Mỹ) Tỷ giá ngoại tệ USD là 25.720 VNĐ/USD của ngân hàng Vietcombank ngày 10/10/2025, trong đó:
• Nguồn vốn đầu tư gồm các thành phần như sau: 

+ Vốn góp của nhà đầu tư: Vốn tự có (20%): 110.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Một trăm mười tỷ đồng), tương đương 4.276.827 USD (Bằng chữ: Bốn triệu, hai trăm bảy mươi sáu nghìn, tám trăm hai mươi hảy đô la Mỹ).

+ Vốn huy động (80%): 440.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Bốn trăm bốn mươi tỷ đồng), tương đương 17.107.309 USD (Bằng chữ: Mười bảy triệu, một trăm lẻ bảy nghìn, ba trăm lẻ chín đô la Mỹ).

9. Thời hạn hoạt động của dự án: 50 năm.

10. Tiến độ thực hiện dự án:

- Tiến độ hoàn thành các thủ tục pháp lý: Quý IV/2025 – Quý IV2026.

- Tiến độ xây dựng: Quý I/2027 - Quý IV/2027.

- Đi vào hoạt động: Quý I/2028.

 

CHƯƠNG I. MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN

I.1. Mục tiêu

I.1.1. Mục tiêu chung

Xây dựng một trung tâm dưỡng lão hiện đại, sinh thái và nhân văn tại Hà Nội, trở thành mô hình mẫu mực trong việc chăm sóc, điều trị và an dưỡng người cao tuổi.

Đáp ứng đồng thời hai giá trị cốt lõi:

+ Kinh tế – đầu tư: đảm bảo hiệu quả tài chính, vận hành bền vững, thu hút vốn trong và ngoài nước.

+ Xã hội – nhân văn: nâng cao chất lượng sống cho người cao tuổi, giảm gánh nặng cho gia đình và cộng đồng, góp phần an sinh xã hội.

I.1.2.  Mục tiêu riêng

- Về quy hoạch – hạ tầng

+ Hoàn thiện 3 phân khu chức năng (cộng đồng, trung cấp, cao cấp) trên nền đất 12 ha.

+ Tạo dựng không gian sinh thái – trị liệu với 3 ha mặt nước, vườn cây và cảnh quan xanh.

- Về dịch vụ chăm sóc

+ Đáp ứng nhu cầu chăm sóc sức khỏe toàn diện cho người cao tuổi: y tế, phục hồi chức năng, an dưỡng, tinh thần.

+ Triển khai dịch vụ chăm sóc sức khỏe cá nhân toàn diện cho phân khúc cao cấp, chăm sóc cá nhân hóa.

- Về kinh tế – tài chính

+ Bảo đảm hiệu quả kinh doanh bền vững.

+ Xây dựng các gói dịch vụ đa dạng (cơ bản – trung cấp – cao cấp) phù hợp nhiều đối tượng.

- Về xã hội – nhân văn

+ Góp phần giảm áp lực chăm sóc người cao tuổi cho gia đình và xã hội.

+ Tạo việc làm cho lao động y tế, điều dưỡng và dịch vụ tại địa phương.

+ Xây dựng hình ảnh một mô hình dưỡng lão sinh thái kiểu mẫu có thể nhân rộng toàn quốc.

Bảng 2. 1. Mục tiêu dự án:

Stt	Mục tiêu hoạt động	Mã ngành theo VSIC (Mã ngành cấp 4)	Mã ngành CPC (*) (đối với ngành nghề có mã CPC, nếu có)
1	Hoạt động chăm sóc sức khỏe người cao tuổi, dịch vụ điều dưỡng, phục hồi chức năng	8710
2	Dịch vụ lưu trú dài hạn và ngắn hạn cho người cao tuổi (khu dưỡng lão, căn hộ an dưỡng, biệt thự cao cấp)	8730
3	Dịch vụ lưu trú	5510
4	Nhà hàng, dịch vụ ăn uống và dinh dưỡng y học cho người cao tuổi	5610
5	Cung cấp dịch vụ ăn uống theo hợp đồng/đặt tiệc (sự kiện, hội nghị, sinh nhật, kỷ niệm)	8730
6	Hoạt động vui chơi, giải trí, sinh hoạt văn hóa – thể thao cho người cao tuổi	9329
7	Trồng và khai thác cây dược liệu trong khuôn viên (vườn hương liệu, thảo mộc trị liệu)	0119
8	Trồng cây ăn quả, cây xanh cảnh quan sinh thái	0121

I.2. Sự cần thiết đầu tư dự án

I.2.1. Phân tích cơ hội thị trường

I.2.1.1. Tổng quan về xu hướng già hóa dân số, dự báo quy mô

Dân số Việt Nam thay đổi về cơ cấu rõ rệt. Tỷ lệ người người trong độ tuổi lao động (15- 59) chiếm đa số là 64,85% năm 2019, giảm xuống từ 66,86% vào năm 2009. Mặc dù vẫn trong thời kỳ dân số vàng, Việt Nam đã bước vào giai đoạn già hóa dân số và có tốc độ già hóa nhanh nhất trên thế giới. Người cao tuổi Việt Nam sống lâu hơn do họ được tiếp cận các dịch vụ y tế và chất lượng dịch vụ chăm sóc sức khoẻ ngày càng tăng. Trong 30 năm, vừa qua số liệu điều tra cho thấy tỷ lệ tử vong đã giảm và tuổi thọ tăng. Tuổi thọ tăng từ 62 tuổi lên 71 tuổi đối với nam và từ 67 đến 76,3 đối với nữ trong giai đoạn từ năm 1989 đến năm 2019.