TỜ TRÌNH

V/v Xin chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng Khu đô thị Đại Trường Giang.

----------------

 

Kính gửi: - UBND Tỉnh Kiên Giang;

- Sở Kế hoạch đầu tư tỉnh Kiên Giang;

- UBND Huyện Phú Quốc;

- UBND Xã Dương Tơ;

- Ban quản lý rừng phòng hộ Phú Quốc;

 

NHÀ ĐẦU TƯ: CÔNG TY TNHH BĐS ĐẠI TRƯỜNG GIANG.

TÊN VIẾT TẮT:

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 1702098100, đăng ký lần đầu ngày 09/08/2017.

- Trụ sở công ty: Số 54 Hùng Vương, khu phố 5, thị trấn Dương Đông, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang..

- Điện thoại:   (+84) 097 1658649     Fax: (+84)  

Người đại diện theo pháp luật của Công ty:

- Ông: Lương Bá Trung Giới tính: Nam

- Chức vụ: Giám Đốc

- Sinh ngày: 1991 Quốc tịch: Việt Nam

- Chứng minh nhân dân số: 371617611 do CA tỉnh Kiên Giang cấp ngày 1/12/2009.

Hiện nay, Công ty chúng tôi đang có nhu cầu lập dự án đầu tư và triển khai quy hoạch 1/500 Khu đô thị Đại Trường Giang tại địa bàn xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang với diện tích khoảng 1.587.731,249 m2. Qua khảo sát và tiến hành làm việc với UBND xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. Công ty chúng tôi xác định khu vực này phù hợp với ý tưởng và nhu cầu phát triển Khu đô thị Đại Trường Giang bởi những lý do sau đây:

 

1. Về Thuận lợi:

Là địa điểm được lãnh đạo tỉnh Kiên Giang, huyện Phú Quốc và xã Dương Tơ quan tâm và kêu gọi đầu tư, dân cư địa phương ít, khu đất gần trung tâm huyện, tiếp giáp khu đất là đường lộ Dương Đông - An Thới và tiếp giáp với núi Vô Hương nên rất có lợi thế tiềm năng về phát triển Khu đô thị Đại Trường Giang.

Phần lớn diện tích khu đất xin chủ trương đầu tư là thuộc quyền sở hữu của nhà nước đất rừng và phần đất liền kề núi Vô Hương, phần nhỏ còn lại đã được chủ đầu tư ký thỏa thuận mua lại với các hộ dân chủ sở hữu khu đất.

2. Về Khó khăn:

- Ảnh hưởng hiện nay không có nước cấp cho Khu đô thị Đại Trường Giang, phải sử dụng nước ngầm qua hệ thống xử lý của Khu đô thị Đại Trường Giang 

- Hệ thống giao thông trong khu vực chưa hoàn chỉnh, phương tiện cơ giới khó tiếp cận được để phát triển nhanh về cơ sở hạ tầng.

- Phần đất đồi núi chiếm trên 50% diện tích nên chi phí đầu tư vào san lấp và xây dựng hạ tầng chiếm phần lớn chi phí đầu tư của dự án.

3. Nội dung đề xuất về quy hoạch 1/500 cho dự án Khu đô thị Đại Trường Giang:

ü Tên dự án: Khu đô thị Đại Trường Giang.

ü Tên nhà đầu tư: Công ty TNHH BĐS Đại Trường Giang.

ü Địa điểm nghiên cứu lập dự án tại khu đất có tổng diện tích khoảng (1.587.731,249 m2).

Vị trí dự án có tứ cận được xác định như sau:

- Phía đông tiếp giáp đường lộ Dương Đông - An Thới,

- Phía tây tiếp giáp núi Vô Hương,

- Phía nam tiếp giáp đất của dân,

- Phía bắc tiếp giáp đất của dân.

Thuộc địa phận xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.  

Mục tiêu đầu tư của dự án: Xây dựng Khu đô thị Đại Trường Giang.

4. Đề xuất của Công ty - Chủ Đầu tư dự án:  

- Với vùng đất hiện tại là đất rừng phòng hộ, núi đá chỉ có ít hộ dân sinh sống tại đây là điều kiện cần để phát triển nhanh khu dân cư luôn là lợi thế cho phát triển kinh tế địa phương. Đây là lợi thế cần phải được triển khai nhanh và đồng bộ góp phần xây dựng và phát triển kinh tế tại địa phương.

- Thời hạn đầu tư: Từ tháng 6/2018 đến tháng 12/2019 và kéo dài đến 2020.

Nay, Công ty chúng tôi lập tờ trình này, kính đề nghị UBND Tỉnh Kiên Giang cùng các Sở, ban ngành liên quan xem xét có chủ trương cho phép Công ty chúng tôi được lập hồ sơ quy hoạch 1/500 Khu đô thị Đại Trường Giang và tự thực hiện giải phóng mặt bằng để đầu tư.

Nếu được sự đồng ý của UBND tỉnh, Công ty chúng tôi xin cam đoan chấp hành đầy đủ các qui định của nhà nước, lập hồ sơ thiết kế quy hoạch 1/500, lập dự án đầu tư, báo cáo đánh giá tác động môi trường trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt thực hiện và nộp thuế đất và các lệ phí khác đầy đủ.

Xin chân thành cám ơn!

Nơi nhận: - Như trên - Lưu VT.	CHỦ ĐẦU TƯ GIÁM ĐỐC
Đính kèm:

- GCN đăng ký kinh doanh;

- Bản đồ trích lục vị trí khu đất;

- Bản đồ vị trí xin chủ trương quy hoạch khu đất;

ĐỀ XUẤT DỰ ÁN ĐẦU TƯ

(kèm theo Văn bản đề nghị thực hiện dự án ngày 14 tháng 09 năm 2017)

 

I. TÊN NHÀ ĐẦU TƯ:

Công ty TNHH BĐS Đại Trường Giang.

TÊN VIẾT TẮT: .

II. ĐỀ XUẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ VỚI NỘI DUNG SAU

1. Tên dự án, địa điểm thực hiện dự án:

1.1. Tên dự án: Khu đô thị Đại Trường Giang.

1.2. Địa điểm thực hiện dự án: Khu đất thực hiện dự án nằm trên địa bàn xã Dương Tơ , huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

2. Mục tiêu đầu tư:

STT	Mục tiêu hoạt động	Mã ngành theo VSIC (Mã ngành cấp 4)	Mã ngành CPC (đối với các ngành nghề có mã CPC, nếu có)
1	Xây dựng nhà các loại (công trình TTTM và khu đô thị)	4100	512
2	Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê	6810	821

Khu đô thị Đại Trường Giang với quy mô hiện đại, đạt tiêu chuẩn, đảm bảo các yêu cầu về VSMT, VS ATTP, ANTT, ATGT, PCCC, cảnh quan đô thị và văn minh thương mại.

3. Quy mô đầu tư:

- Diện tích đất nghiên cứu thực hiện dự án khoảng: 1.587.731,249 m2.

- Sản phẩm đầu ra của dự án là khu đô thị phức hợp

- Quy mô kiến trúc xây dựng:

ü Diện tích khuôn viên lô đất : 1.587.731,249 m2

ü Diện tích xây dựng  :  793.850 m²

ü Mật độ xây dựng (tính trên lô đất) : 50%

ü Dân số dự kiến : 10.000  người

ü Hệ số sử dụng đất (tính trên) : 1

ü Chiều cao xây dựng :  60 m

ü Khoảng lùi công trình so với lộ giới : 8 m

4. Vốn đầu tư:

Dự án được đầu tư theo mô hình đầu tư sở hữu cổ phần.

Tổng khái toán đầu tư: 752,375,000,000 đồng (Bằng chữ: Bảy trăm năm mươi hai tỷ ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng chẵn).

			Đơn vị: 1.000 đồng
STT	Hạng mục	Giá trị trước thuế	Thuế VAT	Giá trị sau thuế
I	Chi phí xây lắp	555,180,000	55,518,000	610,698,000
II.	Giá trị thiết bị	39,600,000	3,960,000	43,560,000
III.	Chi phí quản lý dự án	13,166,156	1,316,616	14,482,772
IV.	Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng	22,372,166	2,237,217	25,118,682
4.1	Chi phí lập dự án	3,979,985	397,999	4,377,984
4.2	Chi phí thiết kế bản vẽ thi công	1,524,740	152,474	1,677,214
4.3	Chi phí thẩm tra thiết kế	971,395	97,140	1,068,535
4.4	Chi phí thẩm tra dự toán	782,804	78,280	861,084
4.5	Chi phí lập HSMT xây lắp	1,033,397	103,340	1,136,737
4.6	Chi phí lập HSMT mua sắm thiết bị	66,332	6,633	72,965
4.7	Chi phí giám sát thi công xây lắp	13,805,075	1,380,507	15,185,582
4.7	Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị	208,438	20,844	229,281
4.9	Chi phí lập đánh giá tác động môi trường	463,000	46,300	509,300
V.	Chi phí khác	9,081,940	908,194	10,068,850
5.1	Chi phí bảo hiểm xây dựng=GXL*0,5%	2,775,900	277,590	3,053,490
5.2	Chi phí kiểm toán	3,299,480	329,948	3,629,428
5.3	Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán	3,006,560	300,656	3,307,216
5.4	Chi phí thẩm tra tính khả thi của dự án	71,561	7,156	78,717
VI.	CHI PHÍ DỰ PHÒNG	31,970,013	3,197,001	35,196,415
VII	Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng	7,500,000	750,000	8,250,000
VIII	Vốn lưu động	4,545,455	454,545	5,000,000
IX	Tổng cộng nguồn vốn đầu tư	683,415,729	68,341,573	752,374,720
	Làm Tròn			752,375,000

 

Trong đó phần xây dựng là:

 

STT	NỘI DUNG	ĐV	Khối lượng	Đơn giá	Thành tiền trước thuế
	Phần xây dựng				555,180,000
1	Xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm (quảng trường, cây xanh, đường giao thông)	m2	1,587,000	140	222,180,000
2	Trường học, bệnh viện	HT	1	80,000,000	80,000,000
3	Xây dựng hồ chứa nước, suối nhân tạo	HT	1	40,000,000	40,000,000
4	Cổng đường trục chính vào khu dự án  xây dựng theo kiểu Pháp	HT	1	12,000,000	12,000,000
5	Cổng phía sau vào khu dự án  xây dựng theo kiểu Pháp	HT	1	11,000,000	11,000,000
6	Xây dựng trung tâm thương mại - khu vui chơi giải trí - rạp chiếu phim	HT	1	60,000,000	60,000,000
7	Xây dựng khu thể thao sân bóng đá mini, sân tennis	HT	1	35,000,000	35,000,000
8	Xây dựng hạ tầng khu ẩm thực - nhà hàng, khách sạn	HT	1	25,000,000	25,000,000
9	Xây dựng hạ tầng khu biệt thự cao cấp	HT	1	30,000,000	30,000,000
10	Xây dưng hạ tấng Khu biệt thự liền kề, nhà phố	HT	1	40,000,000	40,000,000

 

Phần lắp đặt thiết bị:

TT	Hạng mục chi phí	Số lượng	Đơn giá	Thành tiền trước thuế
	PHẦN THIẾT BỊ			39,600,000
1	Hệ thống thiết bị nhà hàng khách sạn	1	12,000,000	12,000,000
2	Hệ thống thiết bị điện	1	15,000,000	15,000,000
3	Máy phát điện 1500 KVA	1	1,800,000	1,800,000
4	HT mạng máy tính	1	1,500,000	1,500,000
5	Hệ thống thiết bị viễn thông	1	1,800,000	1,800,000
6	Hệ thống thiết bị nhà máy nước	1	7,500,000	7,500,000

 

4.1. Tổng vốn đầu tư, gồm vốn cố định và vốn lưu động.

a) Vốn cố định: 752,370,000,000 đồng đồng

b) Vốn lưu động: 5,000,000,000đồng

4.2. Nguồn vốn đầu tư: 752,375,000,000 đồng đồng

a) Vốn tự có: 150,475,000,000 đồng (chiếm 20% tổng vốn đầu tư).

b) Vốn vay từ các tổ chức tín dụng và vốn huy động hợp pháp khác: 601,900,000,000 đồng (chiếm 80% tổng vốn đầu tư).

5. Thời hạn thực hiện dự án: Chu kỳ đầu của dự án là 50 năm kể từ ngày hợp đồng thuê đất được ký.

6. Tiến độ thực hiện dự án:

- Dự kiến tiến độ chuẩn bị đầu tư, đền bù giải phóng mặt bằng, thời gian xây dựng, thời gian vận hành sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ…

+ Hoàn thiện thủ tục đầu tư, cấp Quyết Định phê duyệt chủ trương đầu tư: Quý IV/2017.

+ Đền bù, BT GPMB, hoàn thiện hồ sơ thuê đất, cấp GCN quyền sử dụng đất: Quý II/2018.

+ Hoàn thiện hồ sơ dự án đầu tư và GPXD: Quý I/2019- Quý II/2019

+ Khởi công xây dựng: Quý IV/2019 

+ Hoàn thành và đưa toàn bộ dự án vào hoạt động: Quý IV/2020.

- Tiến độ huy động vốn: Căn cứ vào tiến độ thực hiện dự án, Chủ đầu tư dự kiến tiến độ và kế hoạch phân bổ vốn đầu tư  của dự án sau khi dự án được chấp thuận.

7. Nhu cầu về lao động: (nêu cụ thể số lượng, chất lượng lao động cần cho dự án theo từng giai đoạn cụ thể).

Nhu cầu lao động trong giai đoạn thi công:

Dự kiến nhu cầu lao động phục vụ dự án
TT	Cán bộ, lao động	Trình độ	Số lượng	Ghi chú
1	Trưởng BQLDA	Đại học trở lên	1
2	Trưởng BXD	Đại học trở lên	1
3	Phó BQLDA	Đại học trở lên	1
4	Phó BXD	Đại học trở lên	1
5	Phụ trách kỹ thuật, kế hoạch	Đại học trở lên	4
6	Phụ trách kế toán - thủ quỹ	Đại học trở lên	6
7	Phụ trách kho vận - vật tư	Đại học trở lên	3
8	TVGS trưởng	Đại học trở lên	1
9	Giám sát thi công	Đại học trở lên	8
10	Kế toán	Cao đẳng trở lên	4
11	Phụ trách nhân sự	Cao đẳng trở lên	1
12	ATLĐ - VSMT	Đại học trở lên	4
13	Quản lý kỹ thuật	Đại học trở lên	4
14	Kỹ thuật thi công	Cao đẳng trở lên	6
15	Đội trưởng thi công	Trung cấp trở lên	5
16	Lao động phổ thông	Không yêu cầu	50
	Tổng		100

Nhu cầu lao động trong giai đoạn quản lý, vận hành khai thác dự án:

STT	Bộ phận	Trình độ	Số lượng	Ghi chú
1	Giám đốc BQL	Đại Học trở lên	1
2	Kế toán - thủ quỹ	Cao đẳng trở lên	4
3	Hành chính	Trung cấp, Cao đẳng	4
4	Điện, nước, PCCC	Trung cấp trở lên	6
4.1	Tổ trưởng	Cao đẳng trở lên	4
4.2	Tổ viên	Trung cấp, Cao đẳng	6
5	An ninh, bảo vệ	THPT	10
6	VSMT	THCS	4
Tổng			40

 

8. Đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án

8.1. Đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch sử dụng đất:

Khu đất nghiên cứu lập quy hoạch thực hiện dự án Khu đô thị Đại Trường Giang phù hợp với quy hoạch phát triển khu dân cư, trung tâm thương mại, khu đô thị mới. Khu phố cổ trên địa bàn tỉnh Kiên Giang nói chung, huyện Phú Quốc nói riêng.

8.2. Đánh giá sự tác động của dự án với phát triển kinh tế - xã hội

Những tác động quan trọng nhất do dự án mang lại cho phát triển kinh tế - xã hội và ảnh hưởng của các tác động đó đến phát triển của ngành, của khu vực, đáp ứng các nhu cầu thiết yếu và khả năng tiếp cận của cộng đồng: Dự án Khu đô thị Đại Trường Giang được đầu tư xây dựng sẽ đổi mới toàn bộ bộ mặt xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc. Hình thành một khu TTTM kết hợp khu dân cư đô thị và khu phố cổ được đầu tư quy mô, hiện đại đảm bảo các yêu cầu tiêu chuẩn về VSMT, VS ATTP, ANTT, ATGT, PCCC, cảnh quan đô thị, văn minh thương mại... đáp ứng nhu cầu kinh doanh của các hộ tiểu thương trong và ngoài khu vực. Người dân đến sinh sống và du khách trong nước, khách quốc tế đến tham quan du lịch.

Dự án góp phần đem lại một phần nguồn thu cho chủ đầu tư đồng thời cũng giúp tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua các thuế, các loại phí, lệ phí.

Đẩy mạnh việc thông thương, góp một phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương, thực hiện đúng chủ trương, quy hoạch của thành phố.

Hình thành nên hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đảm bảo cấp, thoát nước đầy đủ, kịp thời....

Giải quyết việc làm cho trên 100 lao động tại địa phương làm việc tại BQL dư án trực thuộc chủ đầu tư.

Tóm lại Khu đô thị Đại Trường Giang được đầu tư xây dựng sẽ phát huy hiệu quả tích cực không những góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, thúc đẩy nhanh quá trình phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao vị thế của địa phương mà còn góp phần giải quyết các vấn đề an sinh xã hội, đảm bảo ổn định chính trị, phát triển đất nước.

Đóng góp của dự án với ngân sách, địa phương, người lao động: Hàng năm dự án còn đóng góp cho ngân sách nhà nước ước tính hàng tỷ đồng từ các khoản như: tiền thuê đất, phí môi trường, thuế GTGT.

Tác động tiêu cực của dự án có thể gây ra và cách kiểm soát các tác động này: Các tác động tiêu cực về môi trường sẽ được đánh giá và đề xuất phương án khắc phục tại phần đánh giá tác động môi trường.

- Đánh giá tác động của dự án đối với người dân tộc thiểu số: không

- Kế hoạch tái định cư: Không

- Khả năng dự án gây ra thay đổi về mặt xã hội: Giải quyết việc làm cho các lao động tại địa phương, cung cấp mặt bằng kinh doanh cho các hộ tiểu thương tại chợ, góp phần phát triển kinh tế, tăng thêm nguồn thu ngân sách, ổn định chính trị và giải quyết các vấn đề an sinh xã hội trên địa bàn.

8.3. Đánh giá sơ bộ tác động của dự án tới môi trường:

Quy trình thực hiện dự án như sau:

 

 

 

 

Trên cơ sở đó, các nguồn có khả năng gây ô nhiễm cho môi trường từ việc triển khai dự án có thể thống kê như sau:

8.3.1. Các nguồn gây ô nhiễm và các tác động trong quá trình thi công  

Khu đất thực hiện dự án có địa hình bằng phẳng, một số khu vực sẽ được san lấp bám theo độ chênh cao của địa hình. Do đó, tác động trong quá trình thi công xây dựng dự án chủ yếu như sau:

Tác động đến môi trường không khí

Công tác đào móng công trình, xúc đất, vận chuyển đất đào và vật liệu xây dựng, phối trộn xi măng, xây dựng các khối công trình… trên quy mô toàn bộ khu vực dự án có thể gây tác động đến không khí, một số tác động cơ bản là:

Ô nhiễm do khí thải phát sinh từ các phương tiện vận tải

Ô nhiễm không khí từ các phương tiện vận tải chủ yếu do hoạt động của các xe vận chuyển vật liệu xây dựng cho công trình và các phương tiện, máy móc thi công trong giai đoạn san lấp mặt bằng, vận chuyển đất đá thừa ra khỏi phạm vi dự án.

Hoạt động của các phương tiện này sẽ thải ra môi trường một lượng khói thải chứa các chất ô nhiễm không khí. Thành phần khí thải chủ yếu là CO_x, NO_x, SO_x, cacbuahydro, aldehyd, bụi.

Ô nhiễm về tiếng ồn và chấn động

Bên cạnh nguồn ồn nhiễm bụi và khói thải do hoạt động đào đắp đất thì việc vận hành các phương tiện và thiết bị thi công như máy đào, máy xúc, cần trục, cần cẩu, khoan, xe trộn bê tông, máy phát điện,… cũng gây ra ô nhiễm tiếng ồn và chấn động khá lớn.

Loại ô nhiễm này sẽ có mức độ nặng trong giai đoạn các phương tiện máy móc sử dụng nhiều, hoạt động liên tục, đặc biệt trong điều kiện thi công trong khu vực đô thị. Ô nhiễm tiếng ồn sẽ gây ra những ảnh hưởng xấu đối với con người và động vật nuôi trong vùng chịu ảnh hưởng của nguồn phát. Nhóm đối tượng chịu tác động của tiếng ồn thi công bao gồm: Công nhân trực tiếp thi công công trình, dân cư và xung quanh khu đất dự án, người tham gia lưu thông trên các tuyến đường gần khu vực dự án.

Mức độ tác động có thể phân chia theo 3 cấp đối với các đối tượng chịu tác động như sau:

- Nặng: công nhân trực tiếp thi công và các đối tượng khác ở cự ly gần (trong vùng bán kính chịu ảnh hưởng < 100m);

- Trung bình: Tất cả các đối tượng chịu tác động ở cự ly xa (từ 100 đến 500m);

- Nhẹ: Người đi đường và động vật nuôi.

Ô nhiễm nhiệt

Từ bức xạ nhiệt mặt trời, từ các quá trình thi công có gia nhiệt (các phương tiện vận tải và máy móc thi công nhất là khi trời nóng bức). Các ô nhiễm này chủ yếu sẽ tác động lên người công nhân trực tiếp làm việc tại công trường.

Tác động đến môi trường nước

Việc tập kết công nhân tại khu vực thi công sẽ phát sinh một lượng nước thải sinh hoạt có thể tác động đến môi trường nước khu vực. Tổng lượng nước thải sinh hoạt của công nhân ước tính khoảng 5m³/ngày đêm (ước tính có khoảng 100 công nhân lao động trên công trường ở thời điểm cao điểm). Tuy lưu lượng nước thải này không cao, nhưng có chứa nhiều loại vi sinh vật gây bệnh, nên cần được thu gom và xử lý hợp lý…

Với cường độ mưa tương đối cao, lượng nước mưa này có thể bị nhiễm bẩn bởi dầu, mỡ, vụn vật liệu xây dựng trong thời gian xây dựng nếu không có phương án quản lý tốt.

Việc tập kết đất đắp, vật liệu xây dựng và phương tiện thi công đến hiện trường khu vực dự án cũng có nhiều khả năng gây ô nhiễm và tác động đến môi trường nước.

Mặc dù có một số tác động tiêu cực nhất định đến môi trường nước trong quá trình thi công xây dựng, song đây không phải là các tác động liên tục và xuyên suốt tiến trình hoạt động của dự án. Các tác động này sẽ tự biến mất sau khi công trình được thi công hoàn tất.

Tác động đến tài nguyên – môi trường đất

Việc triển khai dự án trên khu đất hiện có không làm thay đổi mục đích sử dụng đất ban đầu, do đó tác động do thi công xây dựng đến tài nguyên môi trường đất là không đáng kể. Trong quá trình thi công, hoạt động đào xúc đất thi công các hố móng của công trình làm thay đổi chiều sâu lớp đất, tác động này là không thể tránh khỏi.

Các loại chất thải rắn sinh hoạt và xây dựng sản sinh ra trong quá trình thi công công trình cũng như trong quá trình khai thác dự án, nếu như không có các biện pháp thu gom, phân loại và bố trí nơi tập trung hợp lý cũng sẽ gây ra những ảnh hưởng xấu đến môi trường xung quanh cũng như môi trường đất. Theo mức tính trung bình lượng chất thải rắn sinh hoạt của một người lao động trên công trường là 0,5 kg/ngày. Ở thời điểm cao nhất số công nhân xây dựng tập trung ở công trường khoảng 100 người thì lượng rác thải ra là 50 kg rác/ngày.

Tác động đối với các điều kiện kinh tế xã hội khác

Giao thông

Việc bắt đầu tiến hành xây dựng các hạng mục công trình của dự án với quy mô khá lớn sẽ làm gia tăng mật độ của các phương tiện giao thông, chuyên chở đất và nguyên vật liệu xây dựng, điều động thêm máy móc thiết bị, tập kết thêm công nhân,... Nếu không có sự kết hợp hài hòa và việc sắp xếp cũng như quản lý khoa học thì các công đoạn sẽ gây ra ảnh hưởng lẫn nhau và ít nhiều sẽ gây ra các ảnh hưởng đến môi trường. Lưu lượng xe cộ vận tải dẫn đến công trường sẽ tăng lên một cách đáng kể, từ đó sẽ gia tăng thêm bụi bặm, tiếng ồn, các ô nhiễm nhiệt cũng như tai nạn lao động.

Tai nạn lao động

Cũng giống như bất cứ một công trường xây dựng với quy mô lớn nào, công tác an toàn lao động là vấn đề đặc biệt quan tâm từ các nhà thầu cho đến người lao động trực tiếp thi công trên công trường. Các vấn đề có khả năng phát sinh ra tai nạn lao động có thể bao gồm:

- Các chất ô nhiễm môi trường có khả năng làm ảnh hưởng xấu đến sức khỏe của người lao động trên công trường. Một vài ô nhiễm tùy thuộc vào thời gian và mức độ tác dụng có khả năng làm ảnh hưởng nặng đến người lao động, gây choáng váng, mệt mỏi, thậm chí ngất xỉu và cần được cấp cứu kịp thời (thường xảy ra đối với các công nhân nữ hoặc người có sức khỏe yếu);

- Công trường thi công sẽ có nhiều phương tiện vận chuyển ra vào có thể dẫn đến các tai nạn do bản thân các xe cộ này;

- Không thực hiện tốt các quy định về an toàn lao động khi làm việc với các loại cần cẩu, thiết bị bốc dỡ, các loại vật liệu xây dựng chất đống cao có thể rơi vỡ, ...

- Việc thi công các công trình trên cao sẽ làm tăng cao khả năng gây ra tai nạn lao động do trượt ngã trên các dàn giáo, trên các nhà đang xây, từ công tác vận chuyển vật liệu xây dựng (xi măng, cát, sắt thép...) lên cao và nhiều nguyên nhân khác nữa;

- Các tai nạn lao động từ các công tác tiếp cận với điện như công tác thi công hệ thống điện, va chạm vào các đường dây điện dẫn ngang qua đường, bão gió gây đứt dây điện...   

- Khi công trường thi công trong những ngày mưa thì khả năng gây ra tai nạn lao động còn có thể tăng cao: đất trơn dẫn đến sự trượt ngã cho người lao động và các đống vật liệu xây dựng, các sự cố về điện dễ xảy ra hơn, đất mềm và dễ lún sẽ gây ra các sự cố cho người và các máy móc thiết bị thi công...

Khả năng cháy nổ

Quá trình thi công xây dựng một công trình lớn sẽ nảy sinh nhiều nguyên nhân có thể dẫn đến cháy nổ: Nếu các công nhân làm việc bất cẩn (hút thuốc, đốt lửa...) thì khả năng gây cháy có thể xảy ra.

Các nguồn nhiên liệu (dầu DO) thường có chứa trong công trường dù ít cũng là một nguồn gây cháy nổ.

Sự cố cháy nổ khác nữa có thể phát sinh là từ các sự cố về điện.

8.3.2. Các nguồn ô nhiễm và các tác động khi DA đi vào hoạt động 

Ô nhiễm môi trường nước 

Ô nhiễm do nước thải sinh hoạt

- Nguồn gốc, lưu lượng:

Nước thải từ quá trình hoạt động của dự án chủ yếu là nước thải sinh hoạt, nước thải của người dân sinh sống tại chung cư. Lưu lượng thải trung bình hàng ngày vào khoảng 1000m³/ngày đêm, lượng nước thải phát sinh không đáng kể.

Đặc trưng của loại nước thải này là có nhiều chất lơ lửng, nồng độ chất hữu cơ cao (từ nhà vệ sinh), nếu không được tập trung và xử lý thì sẽ ảnh hưởng xấu đến nguồn nước bề mặt. Ngoài ra, khi tích tụ lâu ngày, các chất hữu cơ này sẽ bị phân hủy gây ra mùi hôi thối. Để giải quyết vấn đề này, Chủ đầu tư đã nghiên cứu và thiết kế hệ thống bể phốt, bể lọc nước thải 03 ngăn sử dụng BTCT toàn khối, có nắp đậy, sau khi qua các ngăn lắng, lọc, nước thải chảy ra hệ thống thoát nước thải chung của dự án đã sạch, đạt tiêu chuẩn. Định kỳ Chủ đầu tư sẽ cử cán bộ kiểm tra và rải hóa chất để phân hủy các chất thải khó phân hủy.

Ô nhiễm do nước mưa chảy tràn

Bản thân nước mưa không làm ô nhiễm môi trường. Tuy nhiên, nếu không có các biện pháp tiêu thoát tốt sẽ gây nên tình trạng ứ đọng nước mưa, tạo ảnh hưởng xấu đến môi trường.

Chủ đầu tư đã nghiên cứu và thiết kế hệ thống thoát nước mưa chảy tràn cho toàn bộ dự án. Dự kiến hệ thống thoát nước có chiều dài trên 200m.

Ô nhiễm môi trường không khí 

Khí thải đốt dầu DO vận hành máy phát điện

Nguồn phát sinh khí thải của dự án chỉ là khí thải do chạy máy phát điện. Dự án dự kiến sẽ đầu tư 01 máy phát điện dự phòng đặt tại phòng máy phát khu kỹ thuật chung công suất 1500 KVA cung cấp điện cho công trình. Nhiên liệu sử dụng là dầu DO.

Tuy nhiên, máy phát điện chỉ hoạt động trong trường hợp mất điện, chế độ hoạt động không liên tục. Do đó, đối với nguồn ô nhiễm này Chủ đầu tư sẽ áp dụng biện pháp phát tán qua ống khói thải có chiều cao phù hợp.

Ô nhiễm do tiếng ồn

Khi Dự án đi vào vận hành, dự kiến tiếng ồn sẽ phát sinh từ các hoạt động sau:

- Hoạt động của các máy bơm nước cấp và nước thải;

- Hoạt động của các phương tiện giao thông ra vào và dừng đỗ tại bãi...

- Hoạt động mua bán, kinh doanh của các hộ tiểu thương và khách mua hàng tại chợ.

Tiếng ồn và rung động cũng là yếu tố có tác động lớn đến sức khỏe con người. Tác hại của tiếng ồn là gây nên những tổn thương cho các bộ phận trên cơ thể người. Trước hết là cơ quan thính giác chịu tác động trực tiếp của tiếng ồn làm giảm độ nhạy của tai, thính lực giảm sút, gây nên bệnh điếc nghề nghiệp. Ngoài ra, tiếng ồn gây ra các chứng đau đầu, ù tai, chóng mặt, buồn nôn, rối loạn thần kinh, rối loạn tim mạch và các bệnh về hệ thống tiêu hóa. Rung động gây nên các bệnh về thần kinh, khớp xương. Tuy nhiên mức độ ồn của các hoạt động trên không gây ra các ảnh hưởng lớn.

Ô nhiễm do chất thải rắn

Lượng rác thải phát sinh chủ yếu từ dự án chủ yếu là rác sinh hoạt.

Thành phần chủ yếu là bao gói thực phầm, thực phẩm thừa, rau, củ, quả hỏng...

Chủ đầu tư đã bố trí các bể chứa rác của dự án. Cuối ngày sẽ có các nhân viên vệ sinh lấy rác từ bể chứa rác, đưa lên xe chở rác chuyên dụng và đổ ra bãi rác chung của huyện Phú Quốc.

Sự cố do hoạt động của dự án

Cháy nổ là nguy cơ đáng quan tâm nhất của dự án. Các nguyên nhân dẫn đến cháy, nổ có thể do:

- Vận chuyển chất dễ cháy như xăng, dầu qua những nơi có nguồn phát sinh nhiệt hay qua gần những tia lửa (rất ít khi xảy ra);

- Tàng trữ các loại nhiên liệu không đúng qui định;

- Tồn trữ các loại rác, bao bì giấy, nilon trong khu vực có lửa hay nhiệt độ cao;

- Sự cố về các thiết bị điện: dây trần, dây điện, động cơ, quạt... bị quá tải trong quá trình vận hành, phát sinh nhiệt và dẫn đến cháy, hoặc do chập mạch khi gặp mưa dông to;

- Sự cố sét đánh có thể dẫn đến cháy nổ v.v….

- Cháy nổ có thể gây ra những thiệt hại không thể lường trước được. Do vậy trong quá trình hoạt động Chủ đầu tư dự án sẽ chú ý đến các công tác phòng cháy chữa cháy tốt để đảm bảo an toàn cho con người và hạn chế những mất mát, tổn thất có thể xảy ra.

8.4. Các biện pháp giảm thiểu các tác động tiêu cực 

8.4.1. Vấn đề an toàn lao động

Để đảm bảo điều kiện an toàn lao động cho công nhân trong quá trình thi công, xây dựng và lắp đặt thiết bị, dự án sẽ áp dụng các biện pháp sau:

- Áp dụng các biện pháp thi công tiên tiến, cơ giới hóa khâu thi công đến mức tối đa, nhất là các khâu nặng nhọc.

- Tổ chức các giải pháp thi công thích hợp nhằm đảm bảo an toàn lao động và vệ sinh môi trường, cụ thể như sau:

+ Tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về an toàn lao động trong quá trình thi công xây dựng mặt bằng, lắp đặt các máy móc thiết bị, phòng ngừa tai nạn điện, bố trí cột chống sét thích hợp,…

+ Có các biện pháp an toàn khi lập tiến độ thi công: thời gian và trình tự thi công phải đảm bảo sự ổn định của công trình. Bố trí các tuyến thi công, mặt bằng thi công hợp lý để tránh di chuyển nhiều và không cản trở lẫn nhau.

+ Có biện pháp đảm bảo an toàn cho người công nhân thi công trên cao như thang an toàn, dây an toàn và rào chắn khu vực thi công...

Sau khi áp dụng đầy đủ các biện pháp phòng chống như trên, chắc chắn các vấn đề về an toàn lao động trong quá trình thi công dự án sẽ được đảm bảo.

8.4.2. Khống chế khói, bụi trong quá trình thi công

Xung quanh khu vực thi công sẽ được che chắn bằng tôn.

Để hạn chế bụi tại khu vực công trường xây dựng. Đơn vị thi công và quản lý dự án sẽ có kế hoạch thi công và cung cấp vật tư thích hợp. Hạn chế việc tập kết vật tư tập trung vào cùng một thời điểm.

Trong những ngày nắng, để hạn chế mức độ ô nhiễm khói bụi tại công trường, các sân bãi tập kết vật liệu xây dựng… sẽ được phun nước thường xuyên nhằm hạn chế bụi, đất cát theo gió phát tán vào không khí.

Khi chuyên chở vật liệu xây dựng, các xe vận tải sẽ được phủ kín bằng vải bạt, tránh tình trạng rơi vãi vật liệu trên đường vận chuyển. Khi bốc dỡ nguyên vật liệu, công nhân bốc dỡ sẽ được trang bị phương tiện bảo hộ lao động đầy đủ.

Các tầng của công trình khi thi công đến đâu sẽ được che chắn đến đó bằng lưới.

Việc chuyển chất thải xây dựng từ trên cao xuống sẽ được thực hiện bằng đường ống kín xuống các thùng chứa phía dưới. Các thùng chứa này cũng sẽ được đậy bằng vải nilon để tránh bụi bốc lên khi chất thải được đổ xuống hoặc bị gió cuốn đi.

Chất thải được vận chuyển đi ngay trong ngày, không để ứ đọng nhiều, choán chỗ thi công hoặc rơi vãi vào hệ thống cống rãnh làm tắc nghẽn dòng chảy.

Đối với khu vực ngoài khuôn viên dự án: Phải bố trí các biển báo hiệu công trường cho các phương tiện và người qua lại đề phòng. Phải quét dọn thường xuyên phần đường trước công trường tránh trường hợp bụi đất bay vào nhà dân và người qua lại trên đường.

8.4.3. Khắc phục tiếng ồn, rung trong quá trình thi công

Quanh khu vực dự kiến xây dựng là khu vực ít dân cư, nhưng đây là khu du lịch có nhiều khách trong và ngoài nước đến tham quan du lịch. Để hạn chế đến mức thấp nhất ảnh hưởng của tiếng ồn, rung, đơn vị thi công sẽ có kế hoạch thi công hợp lý, các thiết bị thi công gây tiếng ồn lớn như máy khoan, đào sẽ không hoạt động trong khoảng thời gian từ 18 giờ đến 6 giờ.

8.4.4. Khống chế nước thải quá trình thi công xây dựng

Tiến hành đào mương thoát nước bao quanh khu vực thi công để trong quá trình thi công xây dựng, nước mưa cuốn theo đất, cát, đá, xi-măng rơi vãi từ dọc đường được dẫn vào hồ lắng (tạm thời) trước khi được thải ra cống thoát nước khu vực. Bùn lắng sẽ được nạo vét khi giai đoạn xây dựng kết thúc.

Tại công trình sẽ xây dựng các nhà vệ sinh có hầm tự hoại cạnh các lán trại của công nhân xây dựng. Các hầm tự hoại này được thiết kế có kích thước phù hợp với số lượng công nhân sử dụng tương ứng. Khi giai đoạn thi công kết thúc, bùn trong hầm tự hoại sẽ được hút lên bằng các xe hút chuyên dùng (loại xe hút hầm cầu) và tiến hành lấp hầm tự hoại.

8.4.5. Khống chế chất thải rắn trong quá trình thi công

Các loại chất thải rắn trong quá trình xây dựng chủ yếu bao gồm đất, cát, đá, coffa, sắt thép… sẽ được tập trung tại bãi chứa quy định. Sau khi đã được phân loại để tái sử dụng một phần (đối với những loại có khả năng tái sử dụng), các loại chất thải rắn còn lại sẽ được chuyển đến bãi rác chung của địa phương.

Chất thải sinh hoạt của công nhân trong thời gian xây dựng dự án phải được tập trung ở nơi quy định để xe rác đến chở ra bãi rác hằng ngày.

8.5. Các biện pháp khống chế ÔNMT khi dự án đi vào hoạt động 

8.5.1. Khống chế ô nhiễm môi trường nước 

Phân loại nước thải

Nước thải của dự án được phân thành 2 loại như sau:

- Nhóm thứ nhất: Nước mưa sạch rơi trên mặt bằng khuôn viên khu vực dự án, nước giải nhiệt hệ thống điều hòa không khí.

- Nhóm thứ hai: Nước thải sinh hoạt

Hệ thống thoát nước

- Nguyên tắc: theo cách phân loại như trên, hệ thống thoát nước được thiết kế nhằm tách riêng nước thải được quy ước sạch và nước bẩn để xử lý.

Nguồn tiếp nhận nước thải

Nước thải sau khi được xử lý tại bể xử lý nước thải sẽ được dẫn ra hệ thống thoát nước chung của xã.

8.5.2. Khống chế ô nhiễm môi trường không khí 

Khống chế ô nhiễm không khí do các phương tiện giao thông

Hoạt động của các phương tiện giao thông ra vào dự án... sẽ phát sinh nhiều loại khí thải gây ô nhiễm môi trường không khí và có thể ảnh hưởng lớn đến sức khỏe con người nếu không được thông gió tốt. Do đó, đơn vị thiết kế dự án đã có những biện pháp nhằm đảm bảo điều kiện thông gió, điều hòa vi khí hậu trong và ngoài phạm vi công trình.

Xây dựng nội quy bãi đỗ xe, quản lý chặt các phương tiện giao thông ra vào dự án để giảm thiểu thời gian nổ máy xe trong dự án.

8.5.3. Khống chế ô nhiễm do chất thải rắn

Rác thải sẽ được tập kết tại khu vực riêng biệt. Cuối ngày, công nhân vệ sinh sẽ đến gom toàn bộ lượng rác phát sinh vận chuyển lên xe chở rác và chợ đến bãi rác thải chung của địa phương.

8.5.4. Phòng chống cháy nổ 

Ngoài các biện pháp kỹ thuật là chủ yếu và có tính chất quyết định để giảm nhẹ các nguồn gây ô nhiễm của dự án, các biện pháp hỗ trợ sau sẽ được Ban quản lý chợ áp dụng cũng góp phần làm hạn chế ô nhiễm:

- Thường xuyên theo dõi và kiểm tra việc thực hiện các quy định về an toàn điện, phòng chống cháy nổ của các hộ kinh doanh trong phạm vi dự án.

8.6. Đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án:

Hiệu quả kinh tế

TT	Chỉ tiêu	Giá trị
1	Tổng đầu tư có VAT (1.000 đồng)	752,375,000
2	Hệ số chiết khấu r (WACC)	9.5
3	Giá trị hiện tại ròng NPV (1.000 đồng)	8,200,000
4	Suất thu lợi nội tại IRR	12.5%
5	Thời gian hoàn vốn PP: Có chiết khấu	7.5 năm
6	Không chiết khấu	11.2 năm
	Kết luận	Dự án hiệu quả

  Tổng mức vốn đầu tư dự kiến khoảng 752,375,000,000 đồng (Bằng chữ: Bảy trăm năm mươi hai tỷ ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng chẵn). Sau 11.2 năm khai thác, dự án đã thu hồi được vốn. Như vậy xét về mặt kinh tế: dự án đã đảm bảo về hiệu quả kinh tế cho số vốn mà nhà đầu tư đã bỏ ra. Vì vậy dự án Khu đô thị Đại Trường Giang đáng để đầu tư.

8.8. Hiệu quả xã hội

Dự án Khu đô thị Đại Trường Giang được đầu tư xây dựng sẽ đổi mới toàn bộ bộ mặt xã Dương Tơ nói riêng và huyện Phú Quốc nói chung, hình thành một khu chợ được đầu tư quy mô, hiện đại đảm bảo các yêu cầu tiêu chuẩn về VSMT, VS ATTP, ANTT, ATGT, PCCC, cảnh quan đô thị, văn minh thương mại... đáp ứng nhu cầu kinh doanh của các hộ tiểu thương trong và ngoài khu vực, góp phần đem lại một phần nguồn thu cho chủ đầu tư đồng thời cũng giúp tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua thuế, các loại phí, lệ phí.

Đẩy mạnh việc thông thương, góp một phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương. Hình thành nên hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đảm bảo cấp, thoát nước đầy đủ, kịp thời....

Giải quyết việc làm cho khoảng 100 lao động tại địa phương làm việc tại BQL dự án. Tóm lại dự án Khu đô thị Đại Trường Giang được đầu tư xây dựng sẽ phát huy hiệu quả tích cực không những góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, thúc đẩy nhanh quá trình phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao vị thế của địa phương mà còn góp phần giải quyết các vấn đề an sinh xã hội, đảm bảo ổn định chính trị, phát triển đất nước.

8.9. Đánh giá tác động của dự án tới an ninh - quốc phòng: Không.

III. ĐỀ XUẤT ƯU ĐÃI, HỖ TRỢ ĐẦU TƯ

1. Ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp: Không

2. Ưu đãi về thuế nhập khẩu: Không

3. Ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất.

3.1. Miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản: Theo quy định tại khoản 2, điều 19, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền thuê đất thuê mặt nước.

3.2. Giảm 50% tiền thuê đất: Theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 20, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền thuê đất thuê mặt nước.

3.3. Ngoài ra dự án còn được hưởng các ưu đãi đầu tư khác của Pháp luật và của tỉnh Kiên Giang trong thời hạn hoạt động của dự án.

4. Đề xuất hỗ trợ đầu tư:

4.1. Đề nghị UBND tỉnh Kiên Giang quyết định chủ trương cho chủ đầu tư được phép thực hiện dự án: Khu đô thị Đại Trường Giang  tại xã Dương Tơ , huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

4.2. Sau khi Tổng mặt bằng quy hoạch sử dụng đất tỉ lệ 1/500 dự án "Khu đô thị Đại Trường Giang” được phê duyệt  kính đề nghị UBND tỉnh Kiên Giang, Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh Kiên Giang, UBND huyện Phú Quốc cho phép nhà đầu tư được thực hiện việc Lập hồ sơ quy hoạch, thiết kế xây dựng cơ bản khác, tổ chức thi công xây dựng các công trình HTKT dự án Khu đô thị Đại Trường Giang bao gồm:

- Hệ thống đường giao thông quanh dự án Khu đô thị Đại Trường Giang;

- Hệ thống thoát nước ngầm, nước mặt nằm ngoài chỉ giới thuê đất thực hiện dự án;

- Vỉa hè, cây xanh, trụ cấp nước PCCC trong chỉ giới dự án Khu đô thị Đại Trường Giang;

4.3. Đối với các hạng mục cung cấp điện, nước cho dự án Khu đô thị Đại Trường Giang đề nghị UBND tỉnh Kiên Giang giao cho ngành Điện lực, Công ty nước sạch thực hiện đầu tư hệ thống cung cấp điện (bao gồm cả đường dây, đường ống, trạm biến áp, hệ thống chiếu sáng...) đến chân công trình để phục vụ dự án theo đúng Luật Điện lực.

IV. NHÀ ĐẦU TƯ CAM KẾT:

a) Về tính chính xác của nội dung của hồ sơ đầu tư

b) Chấp hành nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật Việt Nam và các quy định của Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.