HƯỚNG DẪN THỦ TỤC LẬP VÀ CHẤP THUẬN QUY HOẠCH TỶ LỆ 1/500 THEO THÔNG TƯ 16/2025/TT-BXD

Áp dụng năm 2026 – Trường hợp nhà máy sản xuất thức ăn chăn nuôi tại KCN Phú Mỹ 2, TP.HCM

I. Căn cứ pháp lý hiện hành

Theo quy định áp dụng đến ngày 21/10/2026, việc lập hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 cần căn cứ các văn bản sau:

Nguồn chính thức: Văn bản hợp nhất 59/VBHN-BXD; Nghị định 178/2025/NĐ-CP.

THƯ VIỆN PHÁP LUẬT

+2

II. Xác định thủ tục phù hợp cho nhà máy tại KCN Phú Mỹ 2

Đối với dự án nhà máy sản xuất thức ăn chăn nuôi có diện tích khoảng 1,2 ha (theo hồ sơ đã trao đổi là 12.409 m²), phương án cần ưu tiên xem xét là lập quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 theo quy trình rút gọn.

Theo khoản 3 Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP, dự án nhà máy, xí nghiệp hoặc cơ sở sản xuất công nghiệp có diện tích đất nhỏ hơn 10 ha có thể áp dụng quy trình này khi đáp ứng đồng thời các điều kiện về quy hoạch cấp trên và chủ thể thực hiện.

Đối với trường hợp đủ điều kiện:

• Không phải lập, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch.

• Không tổ chức thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết theo quy trình thông thường.

• Lập hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng trong giai đoạn chuẩn bị dự án.

• Trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng bằng văn bản.

Đây là sự khác biệt quan trọng giữa quy trình rút gọn và quy trình lập đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 đầy đủ.

Báo Chính Phủ

+1

III. Trình tự thực hiện quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500

Trình tự trên được xây dựng theo Điều 9, Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP và hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

+1

IV. Thành phần hồ sơ theo Điều 21 Thông tư 16/2025/TT-BXD

Đối với trường hợp quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500, hồ sơ cần chuẩn bị như sau:

1. Hồ sơ pháp lý

2. Hồ sơ thuyết minh quy hoạch

Thuyết minh cần có các nội dung chính:

1. Căn cứ, sự cần thiết và mục tiêu lập quy hoạch tổng mặt bằng.

2. Vị trí, ranh giới, quy mô, hiện trạng và điều kiện tự nhiên của khu đất.

3. Đánh giá sự phù hợp với quy hoạch cấp trên.

4. Phương án sử dụng đất, tổ chức không gian và bố trí công trình.

5. Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc như mật độ xây dựng, tầng cao, chiều cao, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi.

6. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật và phương án đấu nối.

7. Phương án tổ chức cây xanh, giao thông nội bộ, các công trình phụ trợ.

8. Giải pháp môi trường, PCCC và các yêu cầu chuyên ngành có liên quan.

9. Công trình ngầm, khu vực xây dựng ngầm nếu có.

3. Danh mục bản vẽ triển khai cho nhà máy

Theo Điều 21 Thông tư 16 đã được sửa đổi, hồ sơ cần thể hiện sơ đồ vị trí, bản vẽ tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình, cùng các nội dung quy hoạch hạ tầng kỹ thuật. Để phục vụ thiết kế và xét duyệt thuận lợi, có thể triển khai thành bộ bản vẽ sau:

Lưu ý: Đây là danh mục đề xuất tách bản vẽ phục vụ dự án nhà máy, không phải yêu cầu pháp luật bắt buộc phải có đúng 12 bản vẽ độc lập. Có thể gộp các nội dung phù hợp nhưng phải bảo đảm thể hiện đầy đủ thông tin quy hoạch theo Điều 21.

THƯ VIỆN PHÁP LUẬT

+1

V. Thủ tục nộp và thời gian giải quyết

Theo thủ tục hành chính được công bố tại Quyết định 1390/QĐ-BXD năm 2025, đối với quy hoạch tổng mặt bằng theo quy trình rút gọn:

Thời gian 15 ngày là thời hạn xử lý của cơ quan có thẩm quyền, không bao gồm thời gian khảo sát, lập bản vẽ và hoàn thiện hồ sơ trước khi nộp.

THƯ VIỆN PHÁP LUẬT

+1

Đối với KCN Phú Mỹ 2, cần xác định cụ thể cơ quan đã được phân cấp hoặc ủy quyền thực hiện chấp thuận quy hoạch. Không nên mặc định Ban Quản lý KCN là cơ quan ký chấp thuận khi chưa đối chiếu quyết định phân cấp hiện hành của TP.HCM.

VI. Những công việc cần thực hiện ngay cho dự án nhà máy

Với nhà máy sản xuất thức ăn chăn nuôi, diện tích khoảng 12.409 m², tôi đề xuất ưu tiên ba công việc:

Thứ nhất, xác nhận chỉ tiêu quy hoạch của lô đất. Cần có thông tin chính thức về mật độ xây dựng tối đa, tầng cao, khoảng lùi, cây xanh, giao thông và chỉ tiêu sử dụng đất được phép tại lô đất thuộc KCN Phú Mỹ 2.

Thứ hai, lập phương án tổng mặt bằng dây chuyền sản xuất. Bố trí khu nguyên liệu, nhà xưởng sản xuất, kho thành phẩm, khu phụ trợ, hệ thống xử lý môi trường, giao thông vận tải và các công trình kỹ thuật. Diện tích từng hạng mục phải phù hợp tổng diện tích đất hợp pháp.

Thứ ba, làm việc với đầu mối quản lý KCN để xác nhận phương án đấu nối. Đặc biệt là đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa, nước thải và yêu cầu hạ tầng PCCC.

VII. Văn bản pháp luật cần tải về để triển khai

• Thông tư 16/2025/TT-BXD – Bản gốc.

• Văn bản hợp nhất 59/VBHN-BXD ngày 02/7/2026 – nên dùng khi lập bộ hồ sơ năm 2026.

• Nghị định 178/2025/NĐ-CP – căn cứ xác định điều kiện và quy trình rút gọn.

Kết luận: Đối với nhà máy 1,2 ha tại KCN Phú Mỹ 2, hướng triển khai phù hợp là lập hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 theo Điều 21 Thông tư 16/2025/TT-BXD (đã được sửa đổi), áp dụng quy trình chấp thuận rút gọn tại Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP, với điều kiện khu đất đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý.

Trọng tâm là lập đúng thuyết minh, bản vẽ quy hoạch và bộ hồ sơ điện tử, sau đó xin văn bản chấp thuận, thay vì thực hiện quy trình phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 đầy đủ.